Tekenen van herstel voor vastgoedaandelen in 2024?
11 januari 2024
Daartoe behoorden vastgoedaandelen uit niet alleen de Verenigde Staten maar uit de hele wereld, die doorgaans goed presteren na het einde van de renteverkrappingscycli.
De VanEck Global Real Estate UCITS ETF (de 'ETF ') wordt normaal gesproken gezien als een goede proxy voor openbare vastgoedaandelen. Vanaf het dieptepunt in 2023, dat eind oktober werd bereikt, was het tegen het einde van het jaar met bijna 20% gestegen toen de speculatie toenam dat de centrale banken de rente zouden verlagen. De historische prestaties van de ETF plaatsten hem zelfs in de topposities van zijn potentiële referentiegroep wat betreft rendementen over één maand, evenals rendementen over één, drie, vijf en tien jaar.
| 1 mnd | 1 jaar | 3 jaar | 5 jaar | 10 jaar | |
| VanEck Global Real Estate UCITS ETF | 10.30% | 12.88% | 2.74% | 3.92% | 3.94% |
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Dist) | 9.98% | 8.93% | 1.14% | 2.69% | 4.08% |
| HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF | 9.53% | 10.01% | 1.41% | 2.96% | 3.65% |
| SPDR® Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF | 9.43% | 10.35% | 2.36% | 2.88% | 3.48% |
| Amundi Index Solutions - Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR (D)EUR | 9.42% | 9.73% | 1.19% | 2.83% | |
| Lyxor FTSE Epra/Nareit Global Developed UCITS ETF D EUR Inc | 9.41% | 8.93% | 0.66% | 2.29% | 3.25% |
| Credit Suisse Index Fund (IE) ETF ICAV - CSIF (IE) FTSE EPRA Nareit Developed Grn Bl UCITS ETF B USD | 9.85% | 6.29% | -0.57% | ||
| BNP Paribas Easy FTSE EPRA Nareit Global Developed Green CTB UCITS ETF EUR Kapitalisatie | 8.90% | 10.62% |
Bron: Morningstar Direct. Resultaten uit het verleden vormen geen garantie voor toekomstige resultaten. Gegevens per 31 december 2023.
Ondanks de historische prestaties moeten de daarmee samenhangende risico's in overweging worden genomen voordat in deze ETF wordt belegd.
Fed-voorzitter Jay Powell zette de toon op de markten toen hij opmerkte dat de Amerikaanse rente “waarschijnlijk op of nabij zijn hoogtepunt stond voor deze verkrappingscyclus”. Hoewel de notulen van de Fed-vergadering van december, die begin januari werden gepubliceerd, een meer havikistische toon aansloegen, lijkt de weg vrij te zijn voor ten minste iets lagere rentetarieven - die een onevenredig effect hebben op vastgoed omdat het bedrijfsmodel meer afhankelijk is van schulden dan andere sectoren.
Voor publieke vastgoedaandelen, en vooral voor vastgoedbeleggingstrusts (REIT's), leidde dit tot een welkome uitbarsting van positiviteit na een testperiode van twee jaar waarin de centrale banken de rente omhoog hadden geduwd om de inflatie te beteugelen. Verwacht wordt dat onder andere ook de Europese Centrale Bank en de Bank of England ergens in 2024 de rente zullen verlagen1.
In haar vooruitzichten voor 2024 merkte Nareit, de vereniging die REIT’s vertegenwoordigt die in de VS investeren, op: "Nu de Federal Reserve aan het einde of bijna aan het einde is van haar verkrappingscyclus, bevinden REIT's zich in een goede positie voor buitengewone rendementen in 2024."2
Historisch gezien hebben Amerikaanse REIT's beter gepresteerd dan zowel aandelen als geheel als particulier vastgoed gedurende de twaalf maanden nadat de Fed was gestopt met het verhogen van de rente, volgens Nareit's analyse van de laatste vier volledige rentecycli (zie grafiek). Dit volgde op de ondermaatse prestaties van REIT's in de tijd dat de Fed de rente verhoogde.
REIT's presteren historisch beter na verkrappingscycli van de Fed
Gemiddeld totaalrendement tijdens en na de verkrappingscycli van de Fed
Bron: Federal Reserve Board; Nareit; NCREIF; FactSet. Datum vanaf 2023:Q2.
Opmerking: Publieke aandelen REIT's, privaat aandelenvastgoed en beursprestaties werden gemeten door de FTSE Nareit All Equity Index (FTSE Nareit), de NCREIF Fund Index-Open End.
Diversified Core Equity (NFI-ODCE) en de Standard & Poor's 500 (S&P 500).
Maar er zijn mogelijk meer redenen tot optimisme. Ten eerste is er de afgelopen twee jaar een waarderingskloof ontstaan tussen publieke en private vastgoedwaarderingen. Dit blijkt uit de verschillen tussen de Amerikaanse publieke en private vastgoedkapitalisatietarieven – berekend door het netto bedrijfsresultaat van een vastgoedobject te delen door de huidige marktwaarde. Die kloof zal volgens de vooruitzichten van Nareit in 2024 waarschijnlijk convergeren, deels omdat de achterblijvende particuliere vastgoedwaarderingen dalen.
Ten tweede hebben de bedrijven achter publieke vastgoedaandelen solide balansen. In tegenstelling tot eerdere cycli hadden ze de neiging om een lage hefboomwerking en een hoge schuldafdekking te hebben, waarbij de nettobedrijfsinkomsten een grotere buffer boven de rentelasten vormden dan ten tijde van de wereldwijde financiële crisis van 2008-2009.
Eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen
Bron: S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker(R)
Rentelasten ten opzichte van het netto bedrijfsresultaat
Bron: S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker(R)
Tegen deze achtergrond zou de situatie voor vastgoedaandelen wereldwijd wel eens kunnen verbeteren. Hoewel het ongebreidelde optimisme over rentetarieven dat eind 2023 kenmerkend was, begin 2024 enigszins is afgenomen, lijken centrale banken nog steeds te geloven dat de rente zijn hoogtepunt heeft bereikt.
En het optimisme over de vooruitzichten blijft verre van beperkt tot de VS. De Developers Research Benchmark van de European Public Real Estate Association, die het rendement van de meest liquide aandelen van Europese vastgoedontwikkelaars bijhoudt, steeg bijvoorbeeld met 16,8% in november 2023 (de meest recente gegevens op het moment van schrijven).
Het is ook waar dat de huizenprijzen veerkrachtig blijken te zijn in markten als Groot-Brittannië, Nederland en Duitsland. Dirk Wohltorf, voorzitter van de Duitse vastgoedvereniging Studie des Immobilienverbands Deutschland, verwacht naar verluidt een herstel in 2024. "De prijzen zullen stijgen wanneer de rente weer daalt, maar waarschijnlijk niet voor het vierde kwartaal van 2024," vertelt hij.
Aan de andere kant van de Atlantische Oceaan wordt deze mening gedeeld door Nareit in haar vooruitzichten: “Als we naar 2024 en daarna kijken, is het duidelijk dat een potentiële outperformance op het gebied van totaalrendement, aantrekkelijke prijzen met convergerende waarderingen en solide balansen waarschijnlijk de aantrekkingskracht van REIT's zullen vergroten en beleggers tactische en strategische investeringsmogelijkheden zullen bieden.
"Hoewel 2022 en 2023 uitdagende jaren waren voor REIT's, ligt het herstel aan de horizon."3
1 Bron: FT, https://www.ft.com/content/862f14fd-da31-4e38-8404-e70904a8fd4b
2 Bron: Nareit, https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-market-outlook
3 Bron: Nareit, https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-market-outlook
BELANGRIJKE INFORMATIE
Dit is een marketingmededeling. Raadpleeg het prospectus van de UCITS en het essentiële-informatiedocument voordat u definitieve beleggingsbeslissingen neemt.
Deze informatie is afkomstig van VanEck (Europe) GmbH. VanEck (Europe) GmbH is aangesteld als distributeur van VanEck-producten in Europa door VanEck Asset Management B.V., een beheermaatschappij onder Nederlands recht en geregistreerd bij de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). VanEck (Europe) GmbH, met als vestigingsadres Kreuznacher Str. 30, 60486 Frankfurt, Duitsland, is een financiële dienstverlener die onder toezicht staat van BaFin, de Duitse toezichthouder voor de financiële markten.
Voor beleggers in Zwitserland: VanEck Switzerland AG, met hoofdkantoor in Genferstrasse 21, 8002 Zurich, Zwitserland, is door de beheermaatschappij aangesteld als distributeur van VanEck-producten in Zwitserland. Een exemplaar van het meest recente prospectus, de statuten, het essentiële-informatiedocument, het jaarverslag en het halfjaarverslag kunt u vinden op onze website www.vaneck.com of kosteloos verkrijgen bij de vertegenwoordiger in Zwitserland: First Independent Fund Services Ltd, Feldeggstrasse 12, 8008 Zürich, Zwitserland. Zwitsers betaalkantoor: Helvetische Bank AG, Seefeldstrasse 215, CH-8008 Zürich.
Voor beleggers in Groot-Brittannië: VanEck Securities UK Limited (FRN: een aangestelde vertegenwoordiger van Sturgeon Ventures LLP (FRN: 452811), is geautoriseerd en gereguleerd door de Financial Conduct Authority (FCA) in het Verenigd Koninkrijk, om VanEck-producten te distribueren naar door de FCA gereguleerde bedrijven zoals Independent Financial Advisors (IFA's) en Wealth Managers. Particuliere klanten dienen niet te vertrouwen op de verstrekte informatie en dienen de hulp van een IFA in te roepen voor beleggingsadvies.
De informatie is uitsluitend bedoeld om beleggers te voorzien van algemene en voorlopige informatie en mag niet worden opgevat als beleggings-, juridisch of fiscaal advies. VanEck (Europe) GmbH, VanEck Switzerland AG, VanEck Securities UK Limited en hun verbonden en gelieerde bedrijven (samen 'VanEck') wijzen elke aansprakelijkheid van de hand met betrekking tot beslissingen die de belegger op basis van deze informatie neemt ten aanzien van het kopen, verkopen of aanhouden van beleggingen. De visies en meningen die hier worden gegeven, zijn die van de auteur(s) en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van VanEck. De meningen zijn actueel op de datum van publicatie en kunnen worden aangepast op basis van veranderende marktomstandigheden. Bepaalde verklaringen in dit artikel kunnen ramingen, voorspellingen en andere op de toekomst gerichte verklaringen zijn die niet overeenkomen met de werkelijkheid. Wij achten de informatie die afkomstig is van derden, betrouwbaar. Deze informatie is echter niet onafhankelijk gecontroleerd. De nauwkeurigheid en volledigheid ervan kunnen daarom niet worden gegarandeerd. Er kunnen broker- of transactiekosten in rekening worden gebracht.
VanEck Asset Management B.V., de beheermaatschappij van VanEck Global Real Estate UCITS ETF (de 'ETF'), een subfonds van VanEck ETFs N.V., is een UCITS-beheermaatschappij onder Nederlands recht en is geregistreerd bij de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). De ETF is geregistreerd bij de AFM, wordt passief beheerd en volgt een aandelenindex. Beleggen in de ETF moet worden geïnterpreteerd als het verwerven van aandelen van de ETF en niet van de onderliggende bezittingen.
Beleggers moeten het prospectus en de essentiële beleggersinformatie raadplegen voordat ze in een fonds gaan beleggen. Deze documenten zijn kosteloos in het Engels verkrijgbaar via www.vaneck.com, bij de beheermaatschappij of bij de kantoren van onderstaande lokale informatieverstrekkers. De essentiële beleggersinformatie is in voorkomende gevallen ook verkrijgbaar in enkele andere talen.
Verenigd Koninkrijk - Facilitair kantoor: Computershare Investor Services PLC
Oostenrijk - Facilitair kantoor: Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG
Denemarken – Facilitair kantoor: VanEck (Europe) GmbH
Duitsland – Facilitair kantoor: VanEck (Europe) GmbH
Frankrijk – Facilitair kantoor: VanEck (Europe) GmbH
Spanje - Facilitair kantoor: VanEck (Europe) GmbH
Zweden - Betaalkantoor: Skandinaviska Enskilda Banken AB (publ)
Portugal – Betaalkantoor: BEST – Banco Eletrónico de Serviço Total, S.A.
Luxemburg - Facilitair kantoor: VanEck (Europe) GmbH
De VanEck Global Real Estate UCITS ETF wordt op geen enkele andere manier gesponsord, gepromoot, verkocht of ondersteund door Solactive AG en Global Property Research B.V., noch bieden Solactive AG en Global Property Research B.V. enige expliciete of impliciete garantie of zekerheid met betrekking tot de resultaten van het gebruik van de Index en/of het Index-handelsmerk of de Indexprijs op enig moment of in enig ander opzicht. De index wordt berekend en gepubliceerd door Solactive AG. Solactive AG doet haar uiterste best om ervoor te zorgen dat de index correct wordt berekend. Ongeacht haar verplichtingen jegens de VanEck Global Real Estate UCITS ETF, heeft Solactive AG geen verplichting om derden op fouten in de Index te wijzen, inclusief maar niet beperkt tot beleggers en/of financiële tussenpersonen van de VanEck Global Real Estate UCITS ETF.
Noch de publicatie van de Index door Solactive AG, noch de licentieverlening voor de Index of het Index-handelsmerk voor gebruik in verband met de VanEck Global Real Estate UCITS ETF vormt een aanbeveling van Solactive AG om kapitaal te beleggen in de VanEck Global Real Estate UCITS ETF. Het vertegenwoordigt op geen enkele wijze een garantie of mening van Solactive AG met betrekking tot een belegging in de VanEck Global Real Estate UCITS ETF.
Het is niet mogelijk om rechtstreeks in een index te beleggen.
Alle rendementsinformatie is gebaseerd op historische gegevens en voorspelt geen toekomstige rendementen. beleggen brengt risico's met zich mee, waaronder mogelijk verlies van de hoofdsom.
Niets in dit materiaal mag in welke vorm dan ook worden verveelvoudigd en er mag ook niet naar worden verwezen in andere publicaties zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van VanEck.
© VanEck
Belangrijke kennisgeving
Uitsluitend voor informatie- en advertentiedoeleinden.
Deze informatie is afkomstig van VanEck (Europe) GmbH. VanEck (Europe) GmbH is aangesteld als distributeur van VanEck-producten in Europa door VanEck Asset Management B.V., een beheermaatschappij onder Nederlands recht en geregistreerd bij de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). VanEck (Europe) GmbH, met als vestigingsadres Kreuznacher Str. 30, 60486 Frankfurt, Duitsland, is een financiële dienstverlener die onder toezicht staat van BaFin, de Duitse toezichthouder voor de financiële markten. De informatie is uitsluitend bedoeld om beleggers te voorzien van algemene en voorlopige informatie en mag niet worden opgevat als beleggings-, juridisch of fiscaal advies. VanEck (Europe) GmbH en de aan VanEck (Europe) GmbH verbonden en gelieerde bedrijven (samen "VanEck") wijzen elke aansprakelijkheid van de hand met betrekking tot beslissingen die de belegger op basis van deze informatie neemt ten aanzien van het kopen, verkopen of aanhouden van beleggingen. De visies en meningen die hier worden gegeven, zijn die van de auteur(s) en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van VanEck. De meningen zijn actueel op de datum van publicatie en kunnen worden aangepast op basis van veranderende marktomstandigheden. Bepaalde verklaringen in deze bijdrage kunnen ramingen, voorspellingen en andere op de toekomst gerichte verklaringen zijn die niet overeenkomen met de werkelijkheid. Wij achten de informatie die afkomstig is van derden, betrouwbaar. Deze informatie is echter niet onafhankelijk gecontroleerd. De nauwkeurigheid en volledigheid ervan kunnen daarom niet worden gegarandeerd. Alle indices die worden vermeld, zijn maatstaven voor het vergelijken van algemene marktsectoren en rendementen. Het is niet mogelijk om rechtstreeks in een index te beleggen.
Alle rendementsgegevens hebben betrekking op het verleden en bieden geen garantie voor toekomstige resultaten. Beleggen brengt risico's met zich mee, waaronder mogelijk verlies van de hoofdsom. Lees het prospectus en de essentiële beleggersinformatie voordat u gaat beleggen.
Niets in dit materiaal mag in welke vorm dan ook worden verveelvoudigd en er mag ook niet naar worden verwezen in andere publicaties zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van VanEck.
© VanEck (Europe) GmbH
