I titoli quotati del settore immobiliare globale: l’opportunità nascosta sotto agli occhi di tutti
31 luglio 2019
In linea di massima, gli investitori puntano a detenere un portafoglio adeguatamente diversificato, combinando l’esposizione a più asset class. I titoli quotati del settore immobiliare globale – un’asset class sovente trascurata – presentano alcune caratteristiche che meritano un esame più approfondito. I REIT (Real Estate Investment Trust) costituiscono una porzione significativa dei titoli quotati del settore immobiliare globale.
I titoli quotati del settore immobiliare globale presentano diversi vantaggi aggiuntivi rilevanti. Gli investitori possono beneficiare di un aumento del prezzo degli asset sottostanti, il reddito generato dalle società immobiliari globali può essere relativamente elevato (rendimento medio del 4%) e il settore immobiliare è costituito da diversi sottosettori, come i punti vendita al dettaglio, gli uffici, i siti industriali, le strutture sanitarie, e da settori specifici come il self-storage e i centri dati, solo per citarne alcuni, che possono fornire un ulteriore livello di diversificazione.
Come asset class, l’immobiliare è potenzialmente in grado di proteggere gli investitori dall’inflazione poiché i contratti di locazione – uno dei pilastri del reddito generato dagli investimenti immobiliari – sono normalmente indicizzati all’inflazione. Alcuni investitori potrebbero temere che il rialzo dei tassi di interesse possa influire negativamente sugli investimenti immobiliari a causa del ricorso alla leva finanziaria da parte di alcune di queste società. Viceversa, contrariamente a quanto si ritiene normalmente, nella maggior parte dei periodi durante i quali i tassi di interesse hanno mostrato una tendenza al rialzo i rendimenti per chi ha investito in titoli quotati del settore immobiliare globale sono stati positivi.
Il grafico elaborato da GPR riportato di seguito mostra che i REIT statunitensi hanno generato rendimenti positivi per gli investitori nei periodi durante i quali i tassi di interesse sono aumentati.
Rendimenti dei REIT totali e variazione dei tassi di interesse: Dal 1990 al 1T 2019
Fonte: Global Property Research.
Alcuni investitori potrebbero essere restii a investire in titoli quotati del settore immobiliare globale, perché temono che le relative società non siano nelle condizioni migliori per superare un’altra crisi finanziaria. Tuttavia, dopo la crisi finanziaria del 2009, abbiamo assistito a profondi cambiamenti: numerose società immobiliari quotate hanno apportato significativi miglioramenti nei propri bilanci, riducendo marcatamente la propria sensibilità ai tassi di interesse. Inoltre, numerose società immobiliari quotate hanno prolungato la scadenza del proprio debito, bloccando efficacemente a un livello inferiore i tassi di interesse per gli anni a venire e riducendo ulteriormente la propria sensibilità ai tassi di interesse.
Ma gli investitori in cerca di esposizione al settore immobiliare non farebbero meglio a investire direttamente in immobili? Non necessariamente. Di primo acchito, l’investimento immobiliare diretto potrebbe sembrare una strategia di diversificazione praticabile. Tuttavia, tali investimenti offrono solitamente una liquidità notevolmente inferiore rispetto agli investimenti in titoli immobiliari quotati.
Gli investitori hanno iniziato a capire i notevoli vantaggi offerti dai REIT e dai titoli quotati del settore immobiliare globale. Ecco forse spiegato il motivo per cui questa asset class ha registrato una fortissima crescita negli ultimi anni, come evidenzia il grafico riportato di seguito.
Crescita storica del mercato dei REIT statunitensi
Fonte: Global Property Research.
Il VanEck Global Real Estate UCITS ETF offre agli investitori un’esposizione a questa importante asset class. Il fondo punta a replicare il Global Property Research 100 Index, che include i titoli immobiliari più liquidi e delle principali società del settore a livello mondiale. L’ETF offre un’esposizione conveniente, diversificata, trasparente ed efficiente sotto il profilo fiscale a titoli quotati del settore immobiliare globale, con un Total Expense Ratio (TER) attualmente pari ad appena lo 0,25%.
I titoli quotati del settore immobiliare globale, inclusi gli ETF, offrono agli investitori i vantaggi derivanti da dividend yield potenzialmente elevati, apprezzamento del capitale nel lungo termine e diversificazione. Contrariamente a quanto si tende a credere, le azioni delle società immobiliari quotate hanno dato prova di notevole resilienza e si sono dimostrate capaci di buone performance anche nei periodi durante i quali i tassi di interesse sono aumentati. Se si considerano tutti questi vantaggi, i titoli quotati del settore immobiliare globale riceveranno ben presto l’attenzione e l’apprezzamento che meritano.
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