Investire in immobili

Gli investitori hanno a disposizione molte opzioni di investimento diverse per le proprie finanze e l'investimento negli immobili è solo una di queste. Nell'ambito della nostra serie di tutorial Investire per principianti, illustreremo come investire in immobili per accrescere il proprio patrimonio:

  1. Come investire nel settore immobiliare: i vantaggi
  2. Come investire nel settore immobiliare
  3. Titoli immobiliari quotati (azioni immobiliari)
  4. Conclusione: Prendiamo in considerazione gli ETF immobiliari.

Iniziamo.

Come investire in immobili: i vantaggi

Gli immobili sono spesso chiamati oro di cemento, perché generalmente sono sinonimo di sicurezza e mantenimento del valore. Gli investitori sono sempre alla ricerca di protezione dall'inflazione, in particolare in tempi in cui le banche centrali perseguono una politica monetaria espansiva. Anche le basse fluttuazioni di valore e le interessanti distribuzioni dei proventi, generate ad esempio attraverso i redditi da locazione, motivano molti investitori a investire nei beni immobili.

Investire in immobili può offrire una serie di vantaggi:

  • Rendimento a lungo termine.
  • Protezione dall'inflazione
  • Diversificazione rispetto alle classi di attività tradizionali come contanti, azioni e obbligazioni.
  • Proventi e distribuzioni di dividenti da pagamenti di locazione, laddove tali proventi possono essere più alti rispetto ad altre classi di attività.

Come investire in immobili: i vantaggi
Fonte: VanEck.


Come investire in immobili

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  Definizione Vantaggi Svantaggi
Beni immobili (Betongold) Acquisto di una casa o di un appartamento come casa propria o da affittare
  • Co-determinazione
  • Possibili vantaggi fiscali
  • Possibilità di ottenere rendimenti più alti
  • Leva di credito possibile
  • Spese elevate (riparazioni, cambio di inquilini, ecc.)
  • Elevati costi di acquisizione (agente immobiliare, tassa di trasferimento del terreno, notaio, ecc.)
  • Denaro vincolato a lungo termine
  • Rischio di concentrazione
  • Necessario un elevato investimento di capitale
Azioni immobiliari/REIT Investimento in azioni di una società del settore immobiliare
  • Denaro rapidamente disponibile
  • Interventi ridotti
  • Costi ridotti
  • Possibilità di un basso investimento di capitale
  • Poca co-determinazione
  • Nessuna leva di credito possibile
Obbligazioni immobiliari Acquisizione di obbligazioni corporate con riferimento immobiliare diretto
  • Denaro rapidamente disponibile (se quotato in borsa)
  • Interventi ridotti
  • Costi ridotti
  • Obbligazioni
  • Poca co-determinazione
  • Nessuna leva di credito possibile
Fondi immobiliari aperti Acquisto di quote di un fondo che vengono investite in vari progetti immobiliari e possono essere vendute in qualsiasi momento.
  • Denaro disponibile in tempi relativamente brevi
  • Interventi ridotti
  • Ampia diversificazione possibile
  • Talvolta è possibile un investimento di capitale ridotto
  • Poca co-determinazione
  • Nessuna leva di credito possibile
  • Costi più elevati
Fondi immobiliari chiusi Acquisto di quote di un fondo che vengono investiti in progetti immobiliari definiti e che possono essere vendute solo a determinate condizioni.
  • Interventi ridotti
  • Ampia diversificazione possibile
  • Possibili vantaggi fiscali
  • Poca co-determinazione
  • Nessuna leva di credito possibile
  • Costi più elevati
  • Denaro vincolato a lungo termine
Crowdinvesting nel settore immobiliare Associazione di molti investitori privati per investire in singoli progetti immobiliari.
  • Interventi ridotti
  • Costi ridotti
  • Possibilità di un basso investimento di capitale
  • Nessun vantaggio fiscale
  • Nessuna leva di credito possibile
ETF immobiliari Acquisto di un portafoglio diversificato di azioni immobiliari, che a loro volta possono essere investite direttamente in immobili.
  • Denaro rapidamente disponibile
  • Interventi ridotti
  • Costi ridotti
  • Trasparente
  • Ampia diversificazione possibile
  • Possibilità di un basso investimento di capitale
  • Poca co-determinazione
  • Nessuna leva di credito possibile

Investimento in fondi immobiliari

Molte persone associano gli investimenti in immobili all'acquisto di una proprietà a scopi di investimento, come ad esempio una casa o persino una proprietà commerciale da affittare. Tuttavia, esistono altre possibilità.

Anche se è un'opzione meno conosciuta, si può investire in immobili attraverso un fondo comune d'investimento. Vi sono molte varianti diverse di fondi immobiliari e di ETF immobiliari. Con alcuni di essi, l'investimento può essere vincolato per molto tempo. Con altri, l'investimento minimo è molto alto.

A causa del forte aumento dei prezzi nel mercato immobiliare, per la maggior parte delle persone è quasi impossibile approfittare di questo boom attraverso un investimento in immobili diretto. Un ETF immobiliare offre l'opportunità di investire in immobili anche con piccole somme e ha un grado di flessibilità significativamente più alto rispetto a un acquisto immobiliare tradizionale. Gli ETF immobiliari approfittano del facile accesso al mercato azionario per rendere più facile l'investimento nel settore immobiliare, al contrario del tradizionale acquisto di una casa o di un appartamento, che comporta costi generali molto più elevati. In questo caso, trattative sul prezzo d'acquisto, autenticazione notarile, iscrizione al registro fondiario e ricerca di affittuari non infatti sono necessarie.

Per investire in immobili, gli ETF immobiliari passivi offrono un'alternativa interessante ai fondi comuni d'investimento. Ciò è dovuto al fatto che richiedono il pagamento di commissioni più elevate; inoltre, spesso vincolano il capitale investito per molto tempo e possono richiedere un investimento minimo estremamente elevato. Rispetto ai fondi comuni d'investimento, gli ETF immobiliari sono caratterizzati da una maggiore liquidità, flessibilità e costi inferiori. Ulteriori dettagli a tale proposito sono reperibili pagine esterne del broker online 1822direkt.

Investire in azioni immobiliari quotate (REIT)

Le azioni immobiliari quotate comprendono società che investono principalmente in immobili e le cui azioni sono quotate in borsa. Esse rappresentano un altro modo per investire in immobili. Queste azioni immobiliari sono spesso chiamate Real Estate Investment Trust o REIT. Si leggono spesso termini come fondi REIT, ETF REIT o investimenti REIT in varie riviste finanziarie.

Un REIT è una società che possiede una o più proprietà che producono reddito. 

I REIT sono spesso esentati dal pagamento delle tasse sui profitti operativi per evitare la doppia tassazione per gli investitori. Quando si acquista una quota di questo tipo di società, si sta effettivamente comprando una quota di un portafoglio immobiliare.

Come funzionano i Reit?
Fonte: VanEck.

Vi sono due tipi di REIT: quelli quotati, noti anche come exchange-traded REIT, e quelli non quotati. I REIT non quotati non sono quotati in borsa ma sono comunque un'opzione disponibile per investire in immobili.


Vantaggi dei valori immobiliari quotati

Le azioni immobiliari quotate offrono una serie di vantaggi per investire in immobili rispetto alle loro alternative non quotate:

  • Liquidità: grazie alla quotazione delle azioni immobiliari, è possibile entrare e uscire in qualsiasi momento quando la borsa è aperta e i prezzi bid e ask sono offerti.
  • Ridotto volume di investimento minimo: L'investimento minimo è molto contenuto e corrisponde al prezzo di un'azione, che di solito è nell'ordine di qualche decina di euro.
  • Investire in immobili porta una diversificazione per paese: le azioni immobiliari, così come gli ETF immobiliari, di solito investono in una regione specifica. Investendo in diversi titoli immobiliari, puoi diversificare i tuoi investimenti tra settori e regioni.
  • Diversificazione per settore: Aspetto fondamentale nell'investimento in immobili è la diversificazione. Vi sono centinaia di azioni immobiliari quotate in tutto il mondo. Per esempio, ci sono le società immobiliari specializzate in un settore particolare,
    • Immobili residenziali
    • Edifici dedicati a uffici
    • Centri commerciali
    • Spazi logistici
    • Fabbriche
    • E molti altri

Investire in immobili attraverso azioni immobiliari quotate ed ETF immobiliari comporta naturalmente anche dei rischi, quali:

  • Rischio di mercato: gli investimenti in azioni immobiliari possono essere influenzati dagli sviluppi dei mercati dei capitali, in particolare in relazione ai tassi di interesse.
  • Rischio di concentrazione: le proprietà sottostanti possono essere concentrate in determinate regioni, settori o valute. Di conseguenza, le azioni immobiliari possono essere sensibili agli sviluppi economici, di mercato o politici locali.
  • Rischio di cambio: Il valore di un investimento può essere influenzato negativamente dalle fluttuazioni dei tassi di cambio.

Conclusione: considerare gli ETF immobiliari per investire in immobili

Investire in immobili può anche essere molto semplice. Gli investitori che non vogliono prendere tempo a cercare le azioni immobiliari più idonee, possono acquistare un ETF immobiliare (Exchange Traded Fund) che investe in azioni immobiliari.

Questo può consentire loro di accedere facilmente agli investimenti immobiliari e di diversificare i loro patrimonio e le loro finanze:

Per ulteriori informazioni rivolgersi a VanEck:

Cosa fare quando l'inflazione aumenta

A dicembre 2021, l'inflazione statunitense è aumentata del 7% anno come segnalato dalla Federal Reserve, il tasso più elevato degli ultimi 39 anni, dal giugno 1982. Questo ci riporta a un'epoca in cui l'inflazione era un problema ricorrente per gli investitori e i portafogli venivano adeguati di conseguenza.

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