Investire nel
mercato immobiliare

Gli investitori possono scegliere tra un'ampia gamma di opportunità d'investimento tra cui quella di investire nel mercato immobiliare. Nell'ambito della nostra serie di articoli sull'investimento per principianti, esaminiamo come investire nel mercato immobiliare focalizzando l'attenzione su:

  1. vantaggi dell'investimento nel mercato immobiliare
  2. modi per investire nel mercato immobiliare
  3. mercato immobiliare quotato in borsa
  4. conclusione: considerare gli ETF immobiliari

Allora, iniziamo.

Vantaggi dell'investimento nel mercato immobiliare

Si fa spesso riferimento al mercato immobiliare come all'oro trasformato in cemento essendo l'immobile, in genere, il simbolo di un investimento sicuro che mantiene il valore nel tempo. Gli investitori sono sempre alla ricerca di protezione dall'inflazione, soprattutto in periodi in cui le Banche centrali attuano politiche monetarie espansive. Inoltre, le modeste oscillazioni di valore e le distribuzioni allettanti (per es. i redditi da locazione) incoraggiano molti investitori a scommettere sull'immobiliare.

Gli investimenti immobiliari possono offrire agli investitori una serie di vantaggi:

  • ritorni sul capitale nel lungo termine.
  • diversificazione rispetto alle asset class tradizionali come azioni e obbligazioni.
  • reddito da locazione, che può essere maggiore di quello generato da altri asset.

Vantaggi degli investimenti immobiliari
Fonte: VanEck.


Modi per investire nel mercato immobiliare

Fondi immobiliari

Quando si investe in immobili, si considera spesso l'acquisto di una proprietà immobiliare, per es. un'abitazione o un immobile commerciale da locare. Questa, però, non è l'unica alternativa.

Sebbene sia meno noto, è possibile investire nel mercato immobiliare anche mediante un fondo comune d'investimento. Vi sono numerose varianti di fondi immobiliari. Alcune tipologie prevedono che non si possa recuperare l'investimento per un lungo periodo di tempo. In altri casi, l'investimento minimo è molto alto.

A causa del sensibile aumento dei prezzi nel mercato immobiliare, per la maggior parte delle persone è sostanzialmente impossibile fare investimenti diretti per approfittare di questa congiuntura favorevole. Un ETF immobiliare o un ETF "REIT" offre la possibilità di investire anche piccole quantità di denaro e ha un grado di flessibilità notevolmente maggiore rispetto all'acquisto di una tradizionale proprietà immobiliare. Questi strumenti sfruttano la possibilità di accedere alla borsa valori per rendere l'investimento in un ETF immobiliare facile, diversamente da quanto accade con l'acquisto tradizionale di una casa o un appartamento che comporta costi generali molto più elevati. Trattative sul prezzo di acquisto, certificazione notarile, iscrizione catastale e ricerca degli inquilini non sono necessarie.

Gli ETF immobiliari passivi rappresentano un'interessante alternativa ai fondi comuni d'investimento, che applicano commissioni più elevate, spesso immobilizzano il capitale per lunghi periodi di tempo e possono richiedere un investimento minimo estremamente elevato. Gli ETF immobiliari sono caratterizzati da maggiore liquidità, flessibilità e costi inferiori rispetto ai fondi comuni di investimento immobiliare.

Società immobiliari quotate in borsa (REIT)

Il mercato immobiliare quotato è costituito da società che investono prevalentemente in beni immobili e le cui azioni sono negoziate in borsa. Queste società sono spesso conosciute come Fondi immobiliari (o REIT, dall'inglese Real Estate Investment Trusts). Nelle diverse riviste finanziarie si incontrano spesso termini come fondi REIT, o ETF REIT o investimenti REIT.

Per REIT s'intende una società che possiede una proprietà o diverse proprietà che generano reddito. Potrebbe anche essere un gestore di immobili a reddito, ad esempio le società che gestiscono ampie comunità di proprietà immobiliari locate. Talvolta un REIT si limita a finanziare questi immobili che fruttano un reddito e altre volte opera combinando queste tre opzioni.

I REIT sono spesso esenti dal pagamento delle imposte sul risultato operativo, onde evitare una doppia tassazione per gli investitori. Quando si acquista un'azione di una società di questo tipo, di fatto si compera una quota di un portafoglio immobiliare.

Struttura, processo e partecipanti dei REIT e loro funzionamento
Fonte: VanEck.

Esistono due tipi di REIT: quelli quotati in borsa, noti anche come REIT negoziati in borsa e REIT non negoziati. I REIT non negoziati non sono quotati in alcuna borsa valori, ma costituiscono un'opzione di investimento.


Vantaggi degli immobili quotati in borsa

Di seguito sono illustrati i numerosi vantaggi offerti dal mercato immobiliare quotato in borsa rispetto a quello non quotato:

  • Liquidità: essendo negoziato in borsa, l'investitore può entrare e uscire in qualsiasi momento quando la borsa valori è aperta e fare offerte o offrire quotazioni.
  • Investimento minimo contenuto: l'investimento minimo è molto basso, equivalente al prezzo di un'azione, che in genere è pari a qualche decina di euro.
  • Diversificazione per paese: generalmente, le società immobiliari investono in un'area geografica specifica. Investendo in varie società immobiliari, è possibile diversificare su più settori e aree geografiche.
  • Diversificazione settoriale: in tutto il mondo esistono diverse centinaia di società immobiliari quotate in borsa. Alcune società immobiliari hanno una specializzazione settoriale, ad esempio:
    • residenziale
    • immobili per uffici
    • centri commerciali
    • magazzini di logistica
    • stabilimenti produttivi
    • e molti altri...

Naturalmente, anche il mercato immobiliare quotato in borsa presenta dei rischi, che illustriamo di seguito.

  • Rischio di mercato: gli investimenti in titoli del mercato immobiliare possono subire gli impatti negativi degli sviluppi nei mercati di capitale, specificatamente nei tassi d'interesse.
  • Rischio di concentrazione: il mercato immobiliare sottostante potrebbe essere concentrato in specifici settori, aree geografiche o valute. Di conseguenza, le azioni immobiliari potrebbero essere sensibili agli sviluppi locali in ambito economico, politico e di mercato.
  • Rischio di cambio: il valore di un investimento può risentire delle fluttuazioni dei tassi di cambio.

Conclusione: considerare gli ETF immobiliari

Investire nel settore immobiliare non deve essere difficile. Gli investitori che non desiderano perdere tempo a cercare le azioni immobiliari più idonee possono acquistare un ETF che investe in azioni immobiliari

In questo modo possono iniziare a investire nel settore immobiliare senza difficoltà, diversificando il proprio portafoglio azionario:

Per ulteriori informazioni rivolgersi a VanEck: