Hoge huren tonen de inflatiebestendigheid van beleggen in vastgoed

In Boston, de hoofdstad van de Amerikaanse staat Massachusetts, heeft de huurmarkt het zwaar te verduren. Potentiële huurders concurreren hevig voor appartementen en beginnen biedingsoorlogen om een dak boven hun hoofd te krijgen.

Hetzelfde geldt voor andere steden in het noordoosten van de VS en in andere delen van de wereld, zoals het Verenigd Koninkrijk. Hier is de concurrentie onder huurders zo intens dat er 20 aanvragen zijn om elke beschikbare woning te bekijken, volgens gegevens die onlangs door de BBC, de Britse nationale staatsomroep, zijn gerapporteerd.

Hoewel lokale factoren zoals een tekort aan woonruimte de dynamiek in elk gebied veranderen, stijgen de huren over het algemeen ongeveer gelijk met de inflatie in veel ontwikkelde landen over de hele wereld. In de recente explosie van snel stijgende inflatie sinds 2022 waren de huren voor een reeks verschillende soorten vastgoed zelfs een belangrijk onderdeel van de inflatiemix.

Dit illustreert de aantrekkingskracht van vastgoed als geheel als beleggingsobject in zulke tijden. Commercieel vastgoed heeft ook de reputatie een goede afdekking tegen inflatie te zijn. Dat komt vaak omdat huurcontracten voor bedrijfsmiddelen zoals magazijnen of winkels rechtstreeks gekoppeld kunnen zijn aan een maatstaf voor inflatie, zoals de inflatie van de consumentenprijzen, of een optie hebben om de huur te verhogen als er een ontbindingsclausule is.

Van de VS naar het VK en Duitsland

Om terug te komen op de woningmarkt: hoe heeft deze in de loop der tijd gepresteerd ten opzichte van de inflatie? Dat hangt af van het land, maar over het algemeen zijn de huren gestegen naarmate de inflatie toenam, hoewel soms met enige vertraging.

De Verenigde Staten zijn qua waarde de op een na grootste vastgoedmarkt ter wereld (China is de grootste). Als we meer dan 10 jaar terugkijken, hebben de huren voor woningen de inflatie in de VS op de voet gevolgd, zoals de grafiek hieronder laat zien. Volgens Zillow, de Amerikaanse vastgoedmarktplaats, bereikte de gemiddelde jaarlijkse huurstijging in 2022 een piek van ongeveer 16%. Meer recentelijk is de huurstijging echter vertraagd doordat de renteverhogingen van de Federal Reserve de inflatie beginnen af te remmen.

Andere landen waar de inflatie de laatste tijd welig tiert, hebben een soortgelijke ervaring gehad. Neem het Verenigd Koninkrijk: hier bedroeg de huurstijging in de zomer van 2023 gemiddeld ongeveer 6% in het hele land, aldus het Office for National Statistics van het land. Dat was ongeveer in lijn met de inflatie op dat moment, hoewel de Britse consumentenprijsindex eind 2022 kortstondig een piek van meer dan 10% had bereikt.

Voor het evenwicht moeten we echter ook Duitsland vermelden, waar de regelgeving het bedrag beperkt waarmee verhuurders hun huren kunnen verhogen. Daardoor zijn de huurstijgingen duidelijk beperkt gebleven tot ongeveer 2% per jaar, ook al stegen de consumentenprijzen eind 2022 met bijna 12% op hun hoogtepunt (zie grafiek).

Top 100 vastgoedaandelen en een inkomsten-yield van 4%

Het is duidelijk dat het vermogen van vastgoed om de inflatie te volgen - een afdekking te bieden - van land tot land verschilt. Net zoals er hotspots zijn zoals Boston of het Verenigd Koninkrijk waar huurders hevig concurreren om een woning, zo worden ook in landen zoals Duitsland de huurprijzen zorgvuldig gecontroleerd.

Daarom is de VanEck Global Real Estate UCITS ETF gediversifieerd over markten en aandelen van over de hele wereld. Met één enkele transactie koopt u een vastgoedportefeuille bestaande uit de top 100 vastgoedaandelen. En terwijl meer dan 65% van de portefeuille in de Verenigde Staten is belegd, is slechts iets meer dan 2% in de kleinere vastgoedmarkt van Duitsland. Beleggen in deze ETF heeft ook risico's, waaronder kapitaalverlies.

Voor beleggers is het andere aantrekkelijke kenmerk dat de ETF, net als vastgoed zelf, een hoge opbrengst uitkeert die in zekere mate inflatiebestendig is - de ETF betaalt momenteel zelfs een dividendrendement van meer dan 4%¹.