Spadające stopy procentowe: Błogosławieństwo dla akcji nieruchomości?

Podczas konferencji prasowej pod koniec sierpnia, która może zostać uznana za historyczne sympozjum w Jackson Hole, prezes amerykańskiej Rezerwy Federalnej zasygnalizował, że wysoki poziom stóp procentowych po trzech latach w USA dobiega końca.

Przemawiając podczas corocznego spotkania bankierów centralnych i decydentów, Jay Powell powiedział, że "nadszedł czas na dostosowanie polityki",¹ wskazując, że jest gotowy do obniżenia stóp procentowych w USA.

Ma to duże znaczenie, ponieważ stopy procentowe w USA mają największy wpływ na sytuację na całym świecie: Rynki finansowe zareagowały pozytywnie. W szczególności warto jednak rozważyć prawdopodobne korzyści dla firm z branży nieruchomości, które mogą wiele zyskać na spadających stopach procentowych, ponieważ zwykle zaciągają znaczne pożyczki na finansowanie zarówno inwestycji, jak i rozwoju.

Biorąc pod uwagę oświadczenie prezesa Powella, nasz VanEck Global Real Estate UCITS ETF wzrósł o około 1% następnego dnia. Ponieważ śledzi on wyniki cen akcji 100 najbardziej płynnych spółek z sektora nieruchomości na całym świecie - z czego 40 znajduje się w obu Amerykach, a reszta jest równo podzielona jest między Europę i Azję - jest to dobry wskaźnik reakcji spółek z sektora nieruchomości na całym świecie. Musimy jednak pamiętać o ryzyku walutowym, ryzyku rynku akcji, ryzyku koncentracji branży lub sektora, ryzyku stopy procentowej. Przed dokonaniem inwestycji nie zapomnij zapoznać się z KID i Prospektem, aby uzyskać inne ważne informacje.

Demokratyzacja inwestowania w nieruchomości

Nasz ETF na nieruchomości jest jednym z najstarszych w Europie, uruchomionym w 2011 r. i był jednym z pierwszych funduszy ETF, które utworzyliśmy. Zrobiliśmy to, ponieważ chcieliśmy dać inwestorom detalicznym sposób na uzyskanie ekspozycji na nieruchomości, które generalnie są klasą aktywów dostępną tylko dla zamożnych inwestorów. Natomiast w ten ETF można zainwestować zaledwie kilka euro.

Pod wieloma względami wyprzedzał on swoje czasy. Można myśleć o tym, jako o czymś podobnym do tokenizacji nieruchomości.

W ciągu dekady lub nawet więcej, kiedy ETF był notowany, przyniósł inwestorom roczny zwrot w wysokości 7,54% (na dzień 31 sierpnia 2024 r.)². Zdarzały się jednak okresy, w których zwroty były wyższe, a także niższe. Zazwyczaj lepsze okresy były związane z niskimi stopami procentowymi, a gorsze miały miejsce, gdy cena pieniądza była wysoka.

Efekt spadku stóp procentowych

Rynki finansowe już dyskontują cięcia stóp procentowych przez Rezerwę Federalną i inne banki centralne, więc można powiedzieć, że akcje nieruchomości nie były już pompowane i od tego momentu będą już rosły? W końcu w ciągu ostatnich 12 miesięcy ETF wzrósł o 19,53%³ (ponownie do 31 sierpnia), co jest znacznie przewyższa jego średni, historyczny zwrot. Fundusz ETF osiągnął dobre wyniki nie tylko w liczbach bezwzględnych, ale także w porównaniu do swojej grupy, konsekwentnie lądując w górnym kwartylu w ciągu ostatnich 1, 3, 5 i 10 lat.

Przeanalizowaliśmy wszystkie okresy dużych obniżek stóp procentowych w ciągu ostatnich 50 lat⁴ i nasza analiza sugeruje, że w rzeczywistości akcje nieruchomości mają tendencję do osiągania dobrych wyników przez kilka lat po tym, jak banki centralne zaczną obniżać stopy procentowe w reakcji na spowalniającą gospodarkę, co również obecnie sugerują dane ekonomiczne. W takich przypadkach akcje spółek z sektora nieruchomości mierzone indeksem FTSE Nareit All Equity REIT Index zazwyczaj rosły o 50% do 100% lub więcej od swoich minimów.

Na przykład dwa poniższe wykresy pokazują, jak FTSE Nareit All Equity REIT Index zareagował na obniżki stóp procentowych w USA w dwóch okresach: Recesja związana z wojną w Zatoce Perskiej na początku lat 90. i globalny kryzys finansowy 2008-2009.

Recesja związana z wojną w Zatoce Perskiej

Źródło: Bloomberg.

Globalny kryzys finansowy

Źródło: Bloomberg.

Czy historia się powtórzy?

Wracając jednak do teraźniejszości, podstawy rynku nieruchomości wydają się mocne. Obłożenie widać we wszystkich sektorach nieruchomości, z niewielkim wyjątkiem staromodnej powierzchni biurowej.

Jednak po kilku latach wysokich stóp procentowych, które stanowiły przeszkodę dla rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, większości Europy i Wielkiej Brytanii, czasy wydają się zmieniać. Oczywiście nadal trudno jest przewidzieć, jak daleko i jak szybko spadną stopy procentowe. Jeśli jednak historia ma coś do powiedzenia, sektor nieruchomości może być gotowy na jeden z okresów zdrowych wzrostów.