Les hausses de loyers importantes démontrent la capacité des investissements immobiliers à suivre l’inflation

À Boston, capitale de l’État américain du Massachusetts, le marché de la location est impitoyable. Les candidats à la location se livrent à une concurrence acharnée en matière d’appartements et se lancent dans une surenchère pour s’assurer un toit.

Il en va de même dans d’autres villes du nord-est des États-Unis et dans d’autres régions du monde comme le Royaume-Uni. La concurrence entre les locataires y est si intense qu’il y a 20 demandes d’examen pour chaque logement disponible, selon des données récemment rapportées par la BBC, le radiodiffuseur britannique de service public.

Si des facteurs locaux tels que la pénurie de logements modifient la dynamique dans chaque région, d’une manière générale, les loyers augmentent à peu près au même rythme que l’inflation dans de nombreux pays développés à travers le monde. En effet, lors de la récente poussée d’inflation galopante depuis 2022, les loyers d’une série de types de biens immobiliers ont été un élément clé du mélange inflationniste.

Cela illustre l’attrait de l’immobilier dans son ensemble en tant qu’investissement dans de telles périodes. L’immobilier commercial a lui aussi la réputation d’être une bonne couverture contre l’inflation. Cela s’explique souvent par le fait que les baux d’actifs tels que les entrepôts ou les magasins peuvent être directement liés à une mesure de l’inflation, comme l’inflation des prix à la consommation, ou comporter une option d’augmentation du loyer lorsqu’il existe une clause de résiliation.

Des États-Unis au Royaume-Uni et à l’Allemagne

Pour en revenir au marché résidentiel, comment s’est-il comporté face à l’inflation au fil du temps ? Cela dépend du pays mais, d’une manière générale, les loyers ont augmenté en même temps que l’inflation, parfois avec un certain décalage néanmoins.

Les États-Unis sont le deuxième marché immobilier mondial en termes de valeur (derrière la Chine). Sur plus de dix ans, les loyers résidentiels ont suivi de près l’inflation américaine, comme le montre le graphique ci-dessous. En effet, les loyers ont augmenté d'environ 16 % en moyenne en 2022 selon Zillow, société spécialiste du marché immobilier américain. Plus récemment, cependant, le taux d’augmentation des loyers s’est ralenti, les hausses des taux d’intérêt directeurs de la Réserve fédérale ayant commencé à freiner l’inflation.

D’autres pays où l’inflation s’est emballée récemment ont connu une expérience similaire. Prenons l’exemple du Royaume-Uni : selon l’Office national des statistiques, les augmentations de loyer s’élevaient en moyenne à environ 6 % dans l’ensemble du pays à l’été 2023. Cela correspondait à peu près à l’inflation de l’époque, bien que l’indice britannique des prix à la consommation ait brièvement culminé à plus de 10 % à la fin de l’année 2022.

Dans un souci d’équilibre, il convient toutefois de mentionner l’Allemagne, où la réglementation plafonne le montant de l’augmentation des loyers par les propriétaires. Cela a clairement limité les hausses de loyer à environ 2 % par an, même si les prix à la consommation augmentaient à un rythme avoisinant les 12 % à leur pic de fin 2022 (voir graphique).

Les 100 premières actions immobilières et un rendement de 4 %

Il est clair que la capacité de l’immobilier à suivre l’inflation – à offrir une couverture – varie d’un pays à l’autre. En effet, de même qu’il existe des points chauds comme Boston ou le Royaume-Uni où les locataires se livrent à une concurrence acharnée pour obtenir un logement, de même dans des pays comme l’Allemagne, les loyers sont surveillés de près.

C’est pourquoi l’ETF VanEck Global Real Estate UCITS ETF est diversifié à travers différents marchés et actions liées à l’immobilier du monde entier. Une seule transaction permet d’acheter un portefeuille immobilier composé des 100 premières actions immobilières. Alors que plus de 65 % du portefeuille sont investis aux États-Unis, seuls un peu plus de 2 % sont investis sur le marché immobilier allemand, plus petit. Investir dans cet ETF comporte également des risques, notamment la perte de capital.

Pour les investisseurs, l’autre caractéristique attrayante est que, comme l’immobilier lui-même, l’ETF verse un revenu élevé qui devrait être à l’abri de l’inflation – en effet, il verse actuellement un rendement en dividendes de plus de 4 %¹.