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Todo sobre los REIT

31 agosto 2024

Los rendimientos del alquiler de la propiedad inmobiliaria global muestran signos de recuperación

Cuando los mercados retrocedieron en marzo, la renta variable inmobiliaria mundial fue una de las más afectadas. Pero mientras que los mercados bursátiles mundiales han repuntado, la renta variable inmobiliaria sigue languideciendo en lo que va de año. En particular, los sectores minorista y hostelero se situaron entre los más rezagados, lastrados por la percepción de que los propietarios que luchan por cobrar los alquileres a los inquilinos tendrán que recortar o suspender los dividendos.

La realidad, sin embargo, es más optimista que hace seis meses. Es cierto que la pandemia ha azotado a los sectores minorista y hostelero. Pero la recaudación de alquileres en los sectores asediados, aunque sigue siendo débil, ha mejorado (véase el gráfico 1) a medida que se permite la reapertura de tiendas y hoteles. Los demás sectores con arrendamientos de larga duración, como los de la industria y las oficinas, también se han mantenido notablemente resistentes. Muchas empresas inmobiliarias tienen contratos de arrendamiento de larga duración, que no solo actúan como amortiguadores y suavizan los ciclos económicos, sino que también proporcionan un mayor grado de visibilidad a la hora de proyectar los beneficios futuros.

Figura 1: Mejoran los recibos de alquiler

% de recaudación de alquileres previo al COVID (EE.UU.)

Mejoran los recibos de alquiler

Fuente: FTSE, NAREIT. A 30 de septiembre de 2020.

Oportunidad de inversión

El entorno de bajos tipos de interés en todo el mundo ha dejado a los inversores con pocas buenas opciones que generen rendimientos decentes. Dado que los principales bancos centrales se proponen mantener sus políticas monetarias acomodaticias en un futuro previsible, se espera que los tipos de interés se mantengan bajos durante más tiempo, lo que permitirá a los inversores seguir adelante con su búsqueda de ingresos. En este contexto, la propiedad inmobiliaria global puede ofrecer tanto una oportunidad de valor como de ingresos.

Las valoraciones actuales de los valores inmobiliarios globales parecen baratas, visto que muchas empresas cotizadas cotizan por debajo de su valor liquidativo (véase la figura 2). Asimismo, el crecimiento de sus dividendos parece atractivo. Por ejemplo, la rentabilidad por dividendos del índice FTSE Nareit Global es relativamente alta, del 4.62%¹, mientras que el TRET rendía un 4.73%², en comparación con los rendimientos de otros instrumentos como la deuda pública estadounidense y la renta variable del mundo desarrollado. Y aunque algunos REIT han recortado los dividendos, se trata de la excepción y no de la regla, lo que significa que seguimos previendo un flujo de ingresos fiable y atractivo.

Figura 2: Las empresas inmobiliarias cotizan con grandes descuentos respecto al valor liquidativo

Las empresas inmobiliarias cotizan con grandes descuentos respecto al valor liquidativo

Fuente: Refinitiv Datastream, estimaciones de UBS, a septiembre de 2020.

La diversificación es la clave

Históricamente, el sector inmobiliario tiene una baja correlación con los mercados tradicionales de renta fija y variable. Invertir en un ETF de bienes raíces como VanEck Global Real Estate UCITS ETF puede ayudar a los inversores a diversificar sin comprar propiedad física. Los inversores ganan exposición a muchos países, sectores y activos inmobiliarios diferentes; tal diversificación no es fácil de reproducir en otras formas de propiedad inmobiliaria.

Puntos clave:

La recuperación de los mercados de renta variable, desde la repentina y severa caída de marzo, ha sido notable, pero no ha sido uniforme.
Las acciones de bienes inmuebles globales sufrieron un duro golpe y la recuperación del mercado más amplio, representado por ejemplo por el FTSE NAREIT Global Index, ha quedado rezagada respecto de los mercados mundiales de renta variable.
Los inversores siguen desconfiando de las empresas inmobiliarias con ingresos ligados a la actividad económica, como el comercio minorista, que ha sido uno de los sectores más afectados a consecuencia de los confinamientos restrictivos.
Sin embargo, las empresas inmobiliarias globales son una categoría diversa que incluye sectores como la sanidad, el autoalmacenamiento y los centros de datos, no solo el comercio minorista y la hostelería. Muchas de las operaciones de estas empresas han resistido en medio de la recesión y, por tanto, representan una oportunidad.
Con el tiempo, pensamos que los usos para oficinas e industrial volverán a los niveles anteriores al COVID-19, lo que apuntalará también un repunte de estos activos.
¡Todo sobre los REIT! Dado que los participantes en el mercado prevén unos tipos bajos continuados y un entorno de bajo crecimiento a medida que la economía mundial salga de esta crisis, ahora podría ser el momento de reconstruir su cartera y asignar una parte a valores inmobiliarios mundiales cotizados.
VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) es un ETF conforme a UCITS que invierte en una cartera de valores inmobiliarios internacionales, con el objetivo de proporcionar rendimientos de inversión que sigan de cerca el GPR (Global Property Research) Global 100 Index.

¹ Fuente: FTSE Russell. Datos a 30 de octubre de 2020.

² Fuente: VanEck. Datos a 30 de septiembre de 2020. El rendimiento a 12 meses es el rendimiento que un inversor habría recibido si hubiera mantenido el fondo durante los últimos 12 meses asumiendo el NAV más reciente. El rendimiento a 12 meses se calcula sumando cualquier distribución de ingresos durante los últimos 12 meses y dividiéndolo por la suma del NAV más reciente y cualquier distribución de plusvalías realizada durante los últimos 12 meses. El dividendo pagado puede diferir del rendimiento por dividendos del índice al aumentar o disminuir el fondo. Una parte del dividendo puede reinvertirse, por lo que se procesa en el precio y no se abona.

Agradecemos a Rupert Bruce from Clerkenwell Consultancy por su redacción financiera.

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El rendimiento indicado representa un rendimiento pasado. La rentabilidad actual puede ser inferior o superior a la rentabilidad media anual indicada. El rendimiento discreto muestra el rendimiento a 12 meses hasta el final del trimestre más reciente para cada uno de los últimos 5 años, cuando existen datos disponibles. Por ejemplo, "1er año" muestra el más reciente de estos periodos de 12 meses y "2º año" muestra el periodo de 12 meses anterior y así sucesivamente.

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