15 Jahre börsennotierte Immobilien: Argumente für REITs im Rahmen einer diversifizierten Immobilienallokation

Ein Meilenstein, der eine nähere Betrachtung verdient

Im April 2026 feiert der VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) sein 15-jähriges Jubiläum seit der Auflegung. In diesem Zeitraum hat der GPR Global 100 Index die europäische Staatsschuldenkrise, die COVID-19-Pandemie und einen Zinserhöhungszyklus von über 300 Basispunkten gemeistert. Weltweit sind börsennotierte Immobilien auf eine Aktienmarkt-Kapitalisierung von über 2,5 Billionen Dollar in mehr als 40 Ländern angewachsen, wobei der Global Property Research General Index über einen Zeitraum von zehn Jahren eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von 4,0% in USD erzielt.

Quelle: VanEck, Morningstar. Die Grafik zeigt die kumulative Wertentwicklung in Prozent auf Basis des NIW in Euro.

Es gibt inzwischen genügend Belege – aus der Erfolgsbilanz des TRET, aus der institutionellen Forschung sowie aus der Praxis der weltweit größten Anleger –, um die Rolle zu bewerten, die börsennotierte Immobilien innerhalb eines diversifizierten Portfolios spielen. In diesem Artikel werden die strukturellen Gründe für REITs als Ergänzung zu privaten Immobilien untersucht und die Aussichten für diese Anlageklasse betrachtet.

Börsennotierte und private Immobilien: Komplementäre Rollen

Private Anlagevehikel bieten direktes Eigentum und eine durch Bewertungen geglättete Volatilität; börsennotierte Vehikel bieten tägliche Liquidität, Transparenz und effiziente Neugewichtung. Die praktischen Vorteile von REITs – kein Cash Drag, keine Sperrfrist, die Möglichkeit, Sektor- oder geografische Engagements taktisch zu steuern – sind institutionellen Anlegern wohl bekannt. Norges Bank Investment Management verfolgt eine etwa 50:50-Aufteilung zwischen privaten und börsennotierten Immobilien¹, während niederländische Institute wie Bouwinvest und MN REITs als Ergänzung zum Portfolio nutzen². Börsennotierte Immobilien bieten auch Zugang zu Segmenten, die über private Anlagevehikel schwer zugänglich sind. Der ODCE Index ist zu etwa 90% in Industrie-, Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien engagiert,³ während der Anteil der börsennotierten Immobilien außerhalb dieser Kategorien bei etwa 60% liegt.

Börsennotierte vs. nicht börsennotierte Unternehmen – Ein Blick auf die Diversifizierung

Private Immobilien, %
(ODCE)

REITs, %
(FTSE Nareit All Equity)

Quelle: Marktwert des NCREIF Open-End Diversified Core Equity zum Ende des ersten Quartals gemäß NCREIF, FTSE Nareit All Equity Index; Marktkapitalisierung zum 31. März 2025 gemäß Factset. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf künftige Ergebnisse.

Nachweis über die Wertentwicklung und Korrelation

Eine CEM-Benchmarking-Studie, die sich auf über 200 US-Pensionsfonds im Zeitraum 1998 bis 2022 bezieht, ergab, dass REITs aktiv verwaltete private Immobilienfonds auf Basis der Nettogesamtrendite um mehr als 2 Prozentpunkte pro Jahr übertreffen.^4,5 Diese Daten spiegeln einen bestimmten historischen Zeitraum und die Bedingungen des US-Marktes wider, die sich möglicherweise nicht auf andere Länder übertragen lassen. Die Wahl zwischen börsennotierten und privaten Anlagevehikeln stellt einen Kompromiss dar, den jeder Anleger entsprechend seiner eigenen Portfolioeinschränkungen bewerten muss.

Jährliche Gesamtrendite für Immobilien, 1998-2022, %
(Durchschnittliche jährliche Gesamtrendite nach Abzug von Gebühren)

Quelle: CEM Benchmarking 2024. Renditen bereinigt um Berichtsverzögerungen. Deckt mehr als 200 US-Pensionspläne ab, 1996–2022. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf künftige Ergebnisse.

REITs weisen kurzfristig eine höhere Volatilität auf als bewertungsbasierte private Vehikel. Bei längerer Haltedauer konvergiert die Korrelation jedoch: von etwa 20% bei einem Zeithorizont von einem Jahr auf über 50% über fünf Jahre.⁶ Beide Anlageklassen halten die gleichen zugrunde liegenden Immobilien; der Unterschied liegt in der Geschwindigkeit der Preisanpassung, nicht im fundamentalen Engagement.

Korrelation zwischen börsennotierten und privaten Immobilienrenditen in den USA

(Vierteljährliche Renditen)

Quelle: Berechnung von GPR, MSCI, VanEck. Börsennotierte Immobilien werden durch den NAREIT Index repräsentiert, private Immobilien durch den NCREIF Property Index. 1978–2025. Historische Korrelationen bestehen in Zukunft möglicherweise nicht fort.

REITs im Multi-Asset-Kontext

Die nachstehende Tabelle listet die jährlichen Renditen der wichtigsten US-Anlageklassen von 2009 bis 2024 auf. REITs landeten in sieben dieser sechzehn Jahre unter den ersten drei und erzielten in dreizehn Jahren positive Renditen. In den Jahren mit den stärksten Aktienrückgängen (2018, 2022) verzeichneten REITs vergleichbare oder geringere Verluste als die breiten Aktienmärkte, während sie sich in den darauffolgenden Erholungsphasen besser entwickelten – dies unterstreicht ihren Diversifizierungswert in einem Multi-Asset-Portfolio.

Jährliche Renditen der Anlageklassen (2009–2024)

Quelle: Morningstar, Stand der Daten: 31. März 2026. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für künftige Ergebnisse. Nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf der hierin erwähnten Wertpapiere oder digitalen Vermögenswerte oder in irgendeiner Weise als Handlungsaufruf beabsichtigt. Die geäußerten Ansichten dienen lediglich der Veranschaulichung, können ohne vorherige Ankündigung geändert werden, stellen keine Anlageberatung oder -empfehlung dar und sind die der Autoren und nicht notwendigerweise die von VanEck oder seinen anderen Mitarbeitern. Bitte beachten Sie die wichtigen Offenlegungen und Indexbeschreibungen am Ende dieser Präsentation. Investitionen in digitale Vermögenswerte sind mit erheblichen Risiken verbunden und nicht für alle Anleger geeignet. Der Wert von digitalen Vermögenswerten ist sehr volatil und Sie können Ihre gesamte Kapitalanlage verlieren.

Ausblick: Eine sich normalisierende Umgebung

Die Vermietungsquoten in den meisten REIT-Subsektoren haben sich auf das Niveau vor der Pandemie erholt,⁷ mit der bemerkenswerten Ausnahme von Büroimmobilien – einem Segment, das jetzt einen relativ kleinen Anteil sowohl am börsennotierten Universum als auch am Portfolio des TRET ausmacht. Die Verschuldungskennzahlen liegen deutlich unter dem Niveau, das während der Finanzkrise 2008–2009 verzeichnet wurde.⁸ Die EZB hat ihren Einlagensatz seit Juni 2024 von 4,00% auf 2,00% gesenkt, und die Bank of England hat ihren eigenen Lockerungszyklus begonnen.⁹ Im Marktausblick 2026 der EPRA wird die kommende Zeit als „Jahr der Normalisierung“ für börsennotierte Immobilien in Europa bezeichnet, wobei die Inflation in die Nähe der Zentralbankziele zurückkehren wird.¹¹ Europäische börsennotierte Immobilienunternehmen gehen mit starken Bilanzen ins Jahr 2026: 85% der Verbindlichkeiten sind festverzinslich, das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital liegt stabil bei 1,0 und die Zinsdeckung beträgt das 5,3-Fache des EBITDA.¹² Der Sektor hat im Jahr 2025 Kapital in Höhe von 28 Milliarden Euro aufgenommen – ein Vierjahresrekord.¹³

Europäische börsennotierte Immobilien werden mit einem durchschnittlichen Abschlag auf den NIW von ca. 27% gehandelt,¹⁴ ein Niveau, das historisch gesehen mit überdurchschnittlichen künftigen Renditen verbunden ist, wobei EPRA-Modelle für die Eurozone jährliche Renditen von 7% bis 10% über fünf Jahre prognostizieren.¹⁵ Mehr als 70% der US-Pensionspläne gemessen am Vermögen beziehen inzwischen REITs in ihre Immobilienstrategien ein.¹⁶

Diese Prognosen bergen erhebliche Risiken, einschließlich geopolitischer Instabilität und handelspolitischer Unsicherheit.¹⁷ Eine unerwartet starke Inflation könnte zu einer Straffung der geldpolitischen Bedingungen führen. Investoren sollten zukunftsgerichtete Schätzungen mit der gebotenen Vorsicht betrachten.

TRET: 15 Jahre globales Engagement im Bereich börsennotierter Immobilien

Der VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) bildet den GPR Global 100 Index ab, der die 100 größten und liquidesten börsennotierten Immobilienunternehmen der Welt umfasst. Die Konzentration auf Large-Cap-Titel ist bewusst gewählt: Größere REITs sind in der Regel besser kapitalisiert und haben besseren Zugang zu langfristigen Finanzierungen mit festem Zinssatz. Der Index wendet ein ESG-Screening anhand des Public Disclosure Scores von GRESB an. Der Fonds hat keine nachhaltigen Anlagen als Ziel. Der TRET verwendet eine vollständige physische Replikation, betreibt keine Wertpapierleihe und hat eine TER von 0,25%.

Seit seiner Auflegung im April 2011 hat der TRET eine annualisierte Rendite von 7,02%[DP2.1][DP2.2][RH2.3] (NIW-Basis, EUR).¹⁰ erzielt. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Ergebnisse.

TRET – Wichtige Fakten

Die Investmentthese, 15 Jahre später

Fünfzehn Jahre reale Daten untermauern das strukturelle Argument: Börsennotierte Immobilien haben Renditen erzielt, die mit denen privaten Anlagevehikeln vergleichbar sind, ermöglichen einen Zugang zu Wachstumssegmenten, die von privaten Benchmarks untergewichtet werden, und bieten die für ein aktives Portfoliomanagement erforderliche Liquidität. Vor dem Hintergrund eines sich normalisierenden makroökonomischen Umfelds, sich verbessernder Fundamentaldaten und attraktiver Bewertungen geht die Anlageklasse mit einer konstruktiven Ausgangslage in das Jahr 2026. Für institutionelle Anleger bietet TRET ein kostengünstiges, weltweit diversifiziertes Instrument mit einer 15-jährigen Erfolgsbilanz. Anleger sollten den Prospekt und das Dokument mit wesentlichen Informationen des Fonds lesen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen.

Hauptrisikofaktoren

Fremdwährungsrisiko: Da der Fonds in Vermögenswerte investiert, die auf andere Währungen als die Basiswährung (EUR) lauten, können sich Währungsschwankungen negativ auf den Wert der Anlage auswirken. Aktienmarktrisiko: Der Wert von Aktienpapieren kann in Abhängigkeit von den Aktivitäten einzelner Unternehmen und den allgemeinen Markt- und Wirtschaftsbedingungen schwanken. Branchen- oder Sektorenkonzentrationsrisiko: Die Anlagen des Fonds sind auf den Immobiliensektor konzentriert, was ihn anfälliger für negative Entwicklungen in diesem Sektor macht. Zinsrisiko: Änderungen der Zinssätze können sich negativ auf den Wert von Immobilienwertpapieren auswirken. Bitte prüfen Sie das Basisinformationsblatt und den Prospekt für weitere wichtige Informationen, bevor Sie investieren.