Il brutale mercato degli affitti dimostra la capacità dell'investimento immobiliare di seguire l'inflazione

A Boston, capitale dello stato americano del Massachusetts, il mercato degli affitti è brutale. Gli aspiranti affittuari si contendono ferocemente gli appartamenti e partecipano a gare al rilancio per garantirsi un alloggio.

Lo stesso vale per altre città del Nord-Est degli Stati Uniti e in altre parti del mondo, come il Regno Unito. Qui la competizione tra gli affittuari è così intensa che vi sono 20 richieste di visita per ogni immobile disponibile, secondo i dati recentemente riportati dalla BBC, l'emittente nazionale britannica.

Sebbene fattori locali come la carenza di alloggi alterino le dinamiche in ogni area, in linea di massima gli affitti aumentano all'incirca in linea con l'inflazione in molti paesi sviluppati del mondo. In effetti, nella recente esplosione dell'inflazione in rapida ascesa dal 2022, gli affitti di una serie di tipologie di immobili hanno rappresentato una parte fondamentale del mix inflazionistico.

Ciò dimostra l'attrattiva del settore immobiliare nel suo complesso come investimento in momenti come questo. Anche gli immobili commerciali hanno la reputazione di offrire una buona protezione dall'inflazione. Spesso, infatti, i contratti di locazione di beni come magazzini o negozi possono essere direttamente collegati a una misura dell'inflazione, come l'inflazione dei prezzi al consumo, oppure prevedere un'opzione di aumento dell'affitto in presenza di una clausola di risoluzione.

Dagli Stati Uniti al Regno Unito e alla Germania

Tornando al mercato residenziale, come si è comportato nel tempo rispetto all'inflazione? Dipende dal Paese, ma in linea di massima gli affitti sono aumentati in concomitanza con l'inflazione, anche se a volte con un certo ritardo.

Gli Stati Uniti sono il secondo mercato immobiliare al mondo per valore (la Cina è il più grande). In un arco temporale di oltre 10 anni, gli affitti residenziali hanno seguito fedelmente l'inflazione statunitense, come mostra il grafico sottostante. Infatti, secondo Zillow, il portale immobiliare statunitense, il tasso medio annuo di inflazione ha raggiunto il 16% circa nel 2022. Di recente, tuttavia, il tasso di aumento dei canoni di locazione è rallentato, poiché gli aumenti dei tassi di interesse della Federal Reserve hanno iniziato a contenere l'inflazione.

Anche altri Paesi in cui l'inflazione ha dilagato negli ultimi tempi hanno vissuto un'esperienza simile. Prendiamo il Regno Unito: secondo l'Office for National Statistics, nell'estate del 2023 gli aumenti degli affitti sono stati in media del 6% circa in tutto il Paese. Si trattava di una cifra più o meno in linea con l'inflazione in quel periodo, anche se l'indice dei prezzi al consumo del Regno Unito aveva brevemente raggiunto un picco di oltre il 10% alla fine del 2022.

Per equilibrio, tuttavia, si dovrebbe citare anche la Germania, dove la normativa limita l'aumento dei canoni di locazione da parte dei proprietari. Ciò ha chiaramente limitato gli aumenti degli affitti a circa il 2% all'anno, anche se i prezzi al consumo stavano aumentando a un tasso vicino al 12%, che ha raggiunto il picco alla fine del 2022 (vedere il grafico).

I 100 migliori titoli immobiliari e un 4% di reddito da rendimento

È chiaro che la capacità degli immobili di seguire l'inflazione (offrendo una copertura) varia da un Paese all'altro. Infatti, così come esistono zone critiche come Boston o il Regno Unito, dove gli inquilini competono ferocemente per l'acquisto di case, vi sono anche paesi come la Germania dove gli affitti sono attentamente controllati.

Ecco perché il VanEck Global Real Estate UCITS ETF è diversificato rispetto ai mercati e ai titoli di tutto il mondo. Con un'unica operazione si acquista un portafoglio immobiliare composto dai 100 principali titoli immobiliari. Inoltre, mentre oltre il 65% del portafoglio è investito negli Stati Uniti, solo poco più del 2% è investito nel più limitato mercato immobiliare tedesco. L'investimento in questo ETF è inoltre associato a rischi, tra cui la perdita del capitale.

Per gli investitori, l'altra caratteristica interessante è che, come gli immobili stessi, l'ETF paga un reddito elevato con un certo livello di riparo dall'inflazione – infatti, attualmente paga un dividend yield di oltre il 4%¹.