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15 ans d’immobilier coté : L’intérêt des REIT dans le cadre d’une allocation immobilière diversifiée

21 avril 2026

Une étape importante qui mérite qu'on s'y attarde

En avril 2026, l'ETF ETF VanEck Global Real Estate UCITS (TRET) soufflera sa 15e bougie. Au cours de cette période, le GPR Global 100 Index a connu la crise de la dette souveraine européenne, la pandémie de COVID-19 et un cycle de resserrement de plus de 300 points de base. À l’échelle mondiale, les sociétés immobilières cotées en bourse ont gagné du terrain pour représenter aujourd’hui une capitalisation boursière de plus de 2 500 milliards de dollars dans plus de 40 pays. L’indice Global Property Research General Index affiche un rendement total annualisé composé sur 10 ans de 4,0 % en USD.

Année	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Performance sur 12 mois (%)	32.06	1.12	32.26	14.96	-0.11	-3.79	0.23	22.58	-14.72	39.21	-21.13	9.05	9.44	-0.19

Source : VanEck, Morningstar. Le graphique indique la performance cumulée en % en termes de VL en EUR.

Nous disposons aujourd’hui d'assez de données issues de l’historique de performance de TRET, de la recherche institutionnelle et des pratiques des plus grands allocateurs mondiaux afin d'évaluer le rôle que joue l’immobilier coté au sein d’un portefeuille diversifié. Cet article examine les arguments structurels en faveur des REIT en tant que complément de l’immobilier privé et analyse les perspectives de la catégorie d’actifs.

Immobilier coté et privé : Rôles complémentaires

Les titres privés offrent une propriété directe et une volatilité atténuée par l’évaluation, tandis que les titres cotés en bourse offrent une liquidité quotidienne, une transparence et un rééquilibrage efficace. Les avantages pratiques des REIT, à savoir l'absence de cash drag et de période de blocage ainsi que la possibilité de modifier tactiquement l’exposition sectorielle ou géographique sont bien compris par les investisseurs institutionnels. Norges Bank Investment Management gère une répartition à peu près égale entre l’immobilier privé et l’immobilier coté¹, tandis que des institutions néerlandaises telles que Bouwinvest et MN utilisent les REIT comme mécanismes de complément de portefeuille². L’immobilier coté permet également d’accéder à des segments difficiles à atteindre avec les titres privés. L’indice ODCE est exposé à environ 90 % aux secteurs de l’industrie, des appartements, des bureaux et du commerce de détail³, alors que l’immobilier coté est exposé à environ 60 % en dehors de ces catégories.

Immobilier coté et immobilier non coté : analyse de la diversification

Immobilier privé, %
(ODCE)

REITs, %
(FTSE Nareit All Equity)

Source : Valeur de marché finale du NCREIF Open-end Diversified Core Equity à la fin du premier trimestre selon NCREIF, indice FTSE Nareit All Equity, capitalisation boursière des actions au 31 mars 2025 selon Factset. Les performances passées ne sont pas un indicateur des résultats futurs.

Données de performance et corrélation

Une étude de CEM Benchmarking portant sur plus de 200 fonds de pension américains entre 1998 et 2022 a révélé que les REIT ont surpassé les fonds immobiliers privés à gestion active de plus de 2 points de pourcentage par an sur la base du rendement total net^4,5. Ces données reflètent une période historique spécifique et des conditions de marché américaines qui peuvent ne pas être reproduites ailleurs. Le choix entre les titres cotés et les titres privés implique un compromis que chaque gestionnaire doit évaluer en fonction des contraintes propres à son portefeuille.

Rendement total annuel de l’immobilier, 1998-2022, %
(Rendement total annuel moyen net de frais)

Source : CEM Benchmarking 2024. Les rendements sont ajustés pour tenir compte des décalages de reporting. Couvre plus de 200 régimes de retraite américains, de 1996 à 2022. Les performances passées ne sont pas un indicateur des résultats futurs.

Les REIT présentent une volatilité à court terme plus élevée que les titres privés évalués par expertise. Toutefois, sur des périodes de détention plus longues, la corrélation converge : passant d'environ 20 % à un horizon d'un an à plus de 50 % sur cinq ans⁶. Les deux catégories d’actifs détiennent le même actif sous-jacent. La différence réside dans la vitesse de réajustement des prix, et non dans l’exposition fondamentale.

Corrélation entre les rendements de l’immobilier coté et non coté aux États-Unis

(Rendements trimestriels)

Source : GPR, MSCI, calcul VanEck. L’immobilier coté est représenté par l’indice NAREIT, l’immobilier non coté par l’indice NCREIF Property. 1978–2025. Les corrélations historiques peuvent ne pas persister à l’avenir.

REIT dans un contexte multi-actifs

Le tableau ci-dessous présente le classement des rendements annuels des principales classes d'actifs américaines de 2009 à 2024. Les REIT se sont classés parmi les trois premiers au cours de sept de ces seize années et ont généré des rendements positifs au cours de treize d'entre elles. Au cours des années où la baisse des actions a été la plus forte (2018, 2022), les FPI ont subi des pertes comparables ou inférieures à celles des actions en général, tout en surperformant lors des reprises ultérieures, ce qui souligne leur valeur de diversification au sein d’un portefeuille multi-actifs.

Rendements annuels des classes d’actifs (2009 à 2024)

Source : Morningstar, le 31/3/2026. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Il ne s’agit pas d’une recommandation d’achat ou de vente de titres ou d’actifs numériques référencés dans le présent document, ni d’un appel à l’action. Les opinions exprimées ici sont fournies à titre indicatif uniquement, sont susceptibles d'être modifiées sans préavis, ne constituent en aucun cas des conseils ou des recommandations d'investissement, et reflètent les opinions de leur(s) auteur(s) sans nécessairement refléter celles de VanEck ou de ses autres collaborateurs. Veuillez consulter les informations importantes et les descriptions des indices à la fin de cette présentation. Les investissements dans les actifs numériques sont soumis à des risques importants et ne conviennent pas à tous les investisseurs. La valeur des actifs numériques est très volatile et vous pouvez perdre la totalité de votre investissement principal.

Perspectives : Un environnement en cours de normalisation

Les taux d'occupation dans la plupart des sous-secteurs des REIT ont retrouvé leurs niveaux d'avant la pandémie⁷, à l'exception notable des bureaux, un segment qui ne représente désormais qu'une part relativement faible de l'univers des sociétés cotées comme celui du portefeuille de TRET. Les ratios d’endettement sont bien inférieurs aux niveaux observés lors de la crise financière de 2008-2009⁸. Depuis juin 2024, la BCE a abaissé le taux de sa facilité de dépôt de 4,00 % à 2,00 %, et la Banque d'Angleterre a entamé son propre cycle d'assouplissement monétaire⁹. Dans ses perspectives de marché pour 2026, l'EPRA qualifie la période à venir d'" année de normalisation " pour l'immobilier coté européen, l'inflation revenant à un niveau proche des objectifs des banques centrales¹¹. Les sociétés immobilières européennes cotées en bourse abordent 2026 avec des bilans solides : 85 % de la dette à taux fixe, un ratio d'endettement stable de 1,0x et une couverture des intérêts par l'EBITDA de 5,3x¹². En 2025, le secteur a levé 28 milliards d'euros de capitaux, un record sur quatre ans¹³.

Les biens immobiliers européens cotés en bourse se négocient avec une décote moyenne de la valeur liquidative d’environ 27 %¹⁴, un niveau historiquement associé à des rendements à terme supérieurs à la moyenne, la modélisation EPRA prévoyant des rendements annuels de 7 à 10 % pour la zone euro sur une période de cinq ans¹⁵. Plus de 70 % des régimes de retraite américains, en termes d’actifs, intègrent désormais les FPI dans leurs stratégies immobilières¹⁶.

Ces projections comportent des risques importants, notamment l’instabilité géopolitique et l’incertitude des politiques commerciales¹⁷. Une inflation plus forte que prévu pourrait conduire à un resserrement des conditions monétaires. Les investisseurs doivent considérer les estimations prévisionnelles avec la prudence qui s’impose.

TRET : 15 ans d'exposition aux marchés immobiliers mondiaux cotés en bourse

Le VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) suit l’indice GPR Global 100 Index, qui regroupe les 100 sociétés immobilières cotées les plus importantes et les plus liquides au monde. L’accent mis sur les grandes capitalisations est délibéré : Les REIT de plus grande taille sont généralement mieux capitalisées et bénéficient d'un meilleur accès au financement à long terme à taux fixe. L'indice applique un filtrage ESG à l'aide du score de divulgation publique du GRESB. Le Fonds n’a pas pour objectif l’investissement durable. TRET utilise une réplication physique complète, ne s’engage pas dans des prêts de titres et a un TER de 0,25 %.

Depuis sa création en avril 2011, le TRET a généré un rendement annualisé de 7,02 %[DP2.1][DP2.2][RH2.3] (base VL, EUR)¹⁰. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

TRET – Faits importants

Index	GPR Global 100 Index (GPR100GI)
Date de création	14 avril 2011
TER	0.25%
AUM	416,3 millions d’euros au 20 avril 2026
Participations	100 REIT mondiaux
Répartition régionale	40 en Amérique du Nord, 30 en EMEA, 30 en Asie-Pacifique
Réplication	Entièrement physique (pas de prêt de titres)
Revenu	Distributions trimestrielles
ISIN	NL0009690239

La situation 15 ans plus tard

Quinze années de données en temps réel viennent étayer l'argument structurel : L’immobilier coté a produit des rendements comparables à ceux des véhicules privés, permet d’accéder à des segments de croissance sous-pondérés par les indices de référence privés et offre la liquidité nécessaire à une gestion active des portefeuilles. Dans un contexte de normalisation des politiques monétaires, d'amélioration des fondamentaux et de valorisations attractives, cette catégorie d'actifs aborde l'année 2026 sous des auspices favorables. Pour les investisseurs institutionnels, le TRET constitue un instrument peu coûteux et diversifié à l'échelle mondiale, qui affiche un historique de performance de 15 ans. Les investisseurs doivent consulter le prospectus et le document d’information clé du fonds avant de prendre une décision d’investissement.

Principaux facteurs de risque

Risque de change : étant donné que le fonds investit dans des actifs libellés dans des devises autres que la devise de référence (l'euro), les fluctuations de change peuvent avoir un impact négatif sur la valeur de l'investissement. Risque lié au marché des actions : la valeur des titres de participation peut fluctuer en fonction des activités des différentes sociétés ainsi que de la conjoncture économique et des conditions générales du marché. Risque de concentration industrielle ou sectorielle : Les investissements du fonds sont concentrés dans le secteur immobilier, ce qui le rend plus sensible aux évolutions défavorables de ce secteur. Risque de taux d’intérêt : Les variations des taux d’intérêt peuvent avoir une incidence négative sur la valeur des titres immobiliers. Veuillez vous référer au DICI et au Prospectus pour obtenir d’autres informations importantes avant d’investir.

¹ Norges Bank Investment Management, Rapport annuel 2024. Top1000funds.com, " NBIM transparently explains half year results ", août 2024. Le portefeuille immobilier se répartit à peu près à parts égales entre les titres non cotés et les titres cotés.

² Nareit, " Dutch Pension Portfolios Make Strategic, Long-Term Allocations to REITs ", juillet 2025. Nareit, " Institutional Investors Leverage REITs for Diversification and Growth ", décembre 2025.

³ NCREIF, valeur de marché en fin de période de l’indice ODCE. Indice FTSE Nareit All Equity, capitalisation boursière au 31 mars 2025 via Factset.

⁴ CEM Benchmarking Inc, " Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998–2022 ", commandé par Nareit, décembre 2024.

⁵ CEM Benchmarking 2024, op. cit. Les FPI ont enregistré un rendement annuel net moyen de 9,74 %, contre 7,66 % pour l’immobilier privé. Rendements ajustés pour tenir compte des retards de publication.

⁶ Global Property Research (GPR), MSCI. Indice NAREIT vs. NCREIF Property, rendements trimestriels 1978–2025.

⁷ Nareit T-Tracker, aperçu financier trimestriel du secteur des REIT. Taux d’occupation au troisième trimestre 2025.

⁸ Nareit T-Tracker. Ratios dette/actifs comptables et dette/actifs de marché des REIT américains au troisième trimestre 2025.

⁹ Bloomberg. Baisse du taux de la facilité de dépôt de la BCE de 4,00 % à 2,50 % (juin 2024-mars 2026) ; baisse du taux directeur de la Banque d'Angleterre de 5,25 % à 4,50 % (août 2024-février 2025).

¹⁰ VanEck. Performance du fonds au 31 décembre 2025. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.

¹¹ EPRA, " 2026 Market Outlook: The Year of Normalisation in European Listed Real Estate ", décembre 2025.

¹² EPRA, " A Decade of Change: European Listed Real Estate Sector Report 2015–2025 ", 2026. EPRA Research, rapports annuels, Bloomberg.

¹³ EPRA Monthly LTV Monitor, décembre 2025.

¹⁴ EPRA Monthly NAV Bulletin, novembre 2025.

¹⁵ EPRA, " A Decade of Change ", op. cit. Modélisation des séries chronologiques : Rendements annuels attendus sur 5 ans pour l'immobilier coté de la zone euro : 4,0 % (à la baisse), 7,8 % (principal), 11,7 % (à la hausse).

¹⁶ Nareit, " 2026 REIT Outlook: Trends and Strategies ", décembre 2025. Nareit, " Optimising Global REIT Returns: Key Trends and Insights for 2026 ", décembre 2025.

¹⁷ PwC et Urban Land Institute, " Emerging Trends in Real Estate: Europe 2026 ", novembre 2025.

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Source : VanEck.

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