Tassi in calo: Una benedizione per le azioni immobiliari?

In quella che potrebbe essere considerata una conferenza stampa storica del Simposio di Jackson Hole, il presidente della Federal Reserve statunitense ha segnalato alla fine di agosto che tre anni di tassi di interesse elevati negli Stati Uniti stavano per finire.

Nel suo intervento tenutosi all'incontro annuale delle banche centrali e dei politici, Jay Powell ha affermato che "è giunto il momento di adeguare la politica",¹ indicando di essere pronto a ridurre i tassi d'interesse statunitensi.

Questo è rilevante perché i tassi di interesse statunitensi sono i più influenti a livello mondiale e i mercati finanziari hanno risposto favorevolmente. In particolare, vale la pena di considerare i probabili benefici per le società immobiliari che hanno molto da guadagnare dal calo dei tassi, in quanto tendono a contrarre prestiti significativi per finanziare sia gli investimenti che lo sviluppo.

Prendendo esempio dalla dichiarazione del presidente Powell, il nostro VanEck Global Real Estate UCITS ETF è aumentato di circa l'1% nel prezzo il giorno seguente. Poiché traccia la performance del prezzo delle azioni dei 100 titoli immobiliari più liquidi al mondo - con 40 nelle Americhe e il resto equamente diviso tra Europa e Asia - questa è una buona proxy della reazione dei titoli immobiliari a livello globale. Da tenere presente il rischio di valuta estera, il rischio di mercato azionario, il rischio di concentrazione del settore o dell'industria, il rischio di tasso d'interesse. Non dimenticare di consultare il documento contenente le informazioni chiave e il Prospetto per altre informazioni importanti prima di investire.

Democratizzare l'investimento immobiliare

Il nostro ETF immobiliare, lanciato nel 2011, è uno dei più vecchi in Europa, ed è stato uno dei primi ETF che abbiamo creato. Lo abbiamo scelto per offrire agli investitori privati un modo per ottenere un'esposizione al mercato immobiliare, un asset class disponibile solo per gli investitori facoltosi. Con questo ETF, invece, è possibile investire con pochi euro.

Per molti versi, era in anticipo sui tempi. Si potrebbe immaginare che si tratti di un'operazione simile a quella di tokenizzazione degli immobili.

Nel corso degli oltre dieci anni in cui l'ETF è stato negoziato, ha fornito agli investitori un rendimento annualizzato del 7,54% (al 31 agosto 2024)². Tuttavia, ci sono stati periodi in cui i rendimenti sono stati più alti e altri in cui sono stati più bassi. In linea di massima, i periodi migliori sono stati associati a tassi di interesse ridotti, mentre quelli meno positivi si sono presentati quando il prezzo del denaro era elevato.

L'effetto del calo dei tassi

Ma i mercati finanziari stanno già scontando i tagli della Federal Reserve e di altre banche centrali, quindi cosa ci dice che le azioni immobiliari non abbiano già avuto il loro rally e che da qui in poi si muoveranno lateralmente? A conti fatti, negli ultimi 12 mesi l'ETF è salito del 19,53%³ (sempre al 31 agosto), di gran lunga superiore al rendimento medio. L'ETF ha ottenuto buone performance non solo in termini assoluti, ma anche rispetto al suo gruppo di pari, posizionandosi costantemente nel quartile superiore negli ultimi 1, 3, 5 e 10 anni.

Abbiamo esaminato tutti i periodi di importanti tagli dei tassi negli ultimi 50 anni⁴ e la nostra analisi suggerisce che, in effetti, le azioni immobiliari tendono a performare bene per diversi anni dopo che le banche centrali iniziano a tagliare i tassi d'interesse in reazione a un rallentamento dell'economia, che è ciò che i dati economici suggeriscono oggi. In questi casi, le azioni immobiliari, misurate dall'indice FTSE Nareit All Equity REIT, sono salite in genere dal 50% al 100% o più dai loro minimi.

Ad esempio, i due grafici seguenti mostrano come l'indice FTSE Nareit All Equity REIT ha risposto ai tagli dei tassi statunitensi in due periodi: la recessione della Guerra del Golfo all'inizio degli anni '90 e la crisi finanziaria globale 2008-2009.

Recessione della Guerra del Golfo

Fonte: Bloomberg.

Crisi finanziaria globale

Fonte: Bloomberg.

La storia si ripeterà?

Tornando al presente, però, i fondamentali del settore immobiliare appaiono solidi. L'occupazione è diffusa su tutti i settori immobiliari, con la sola eccezione degli uffici di vecchio stampo.

Tuttavia, dopo diversi anni in cui i tassi di interesse elevati hanno creato venti contrari per l'immobiliare negli Stati Uniti, nella maggior parte dell'Europa e nel Regno Unito, sembra che i tempi stiano cambiando. Naturalmente, è ancora difficile prevedere quanto i tassi scenderanno e quanto velocemente. Ma se la storia ci insegna qualcosa, il settore immobiliare potrebbe essere destinato a uno dei suoi periodi di crescita più salutari.