ETF REIT

Un ETF REIT investe in REIT, veicoli di investimento immobiliare fiscalmente trasparenti.

Cos'è un REIT?

Un REIT è un veicolo legale specificamente progettato per investire nel settore immobiliare. I REIT sono stati introdotti per la prima volta negli Stati Uniti nel 1960 per incoraggiare gli investitori individuali a investire nel settore immobiliare attraverso obbligazioni o azioni. In passato, solo gli investitori con un patrimonio netto elevato potevano permettersi di investire nel settore immobiliare, poiché si trattava di acquistare edifici fisici.

Secondo la European Real Estate Association (EPRA), a marzo 2022 si contavano 924 REIT, rispetto ai 791 di giugno 2017. Nella maggior parte delle regioni, negli ultimi anni il numero di REIT è aumentato, poiché un maggior numero di paesi ha istituito regimi di REIT. Un'eccezione degna di nota è stata il Nord America, dove le fusioni e le acquisizioni hanno dato vita a un numero minore di REIT di grandi dimensioni. Spesso, i nuovi REIT vengono creati come risultato di grandi sviluppatori immobiliari, come Blackstone, che quotano parte delle loro attività in borsa.

La tabella seguente indica, per ogni paese, quando è stato introdotto un regime REIT:

Fonte: NAREIT, https://www.reit.com/sites/default/files/2022-02/2022-Global-REIT-Brochure.pdf

In generale, esistono due tipi di ETF REIT:

• Specifici per settore
• Esposti a mercati ampi

Nell'ambito degli ETF REIT specifici per settore, distinguiamo i seguenti:

• Residenziali
• Per uffici
• Industriali
• Settore alberghiero
• Settore sanitario
• Settore retail

A differenza degli Stati Uniti, in Europa non sono disponibili ETF REIT puri. Gli ETF immobiliari europei investono tutti una parte del loro portafoglio in titoli immobiliari non REIT, poiché la natura frammentata dell'Europa fa sì che non esista un regime REIT omogeneo. Ciò significa che esistono meno REIT e che un ETF puro su questi titoli escluderebbe alcuni dei titoli immobiliari più interessanti.

Ad esempio, il VanEck Global Real Estate ETF è investito per il 73% in REIT, mentre il 27% in titoli immobiliari diretti¹. Inoltre, l'investimento al di fuori dell'universo REIT favorisce la diversificazione del rischio. Esempi di titoli non REIT presenti nel VanEck Global Real Estate ETF sono:

• Vonovia SE, una grande società tedesca di immobili residenziali (secondo la legge tedesca, le società immobiliari residenziali non possono essere considerate REIT)
• Mitsubishi Estate Co. Ltd., una società immobiliare giapponese diversificata che ha anche un'importante attività di sviluppo immobiliare
• Castellum AB, una società di investimento immobiliare svedese. (in Svezia non esiste un regime REIT)

¹ Dati aggiornati al 10 giugno 2022.