Alles over REIT's

30 november 2020

Huurrendementen van wereldwijd vastgoed tonen tekenen van beginnend herstel

Toen in maart de markten daalden, behoorden de wereldwijde vastgoedaandelen tot de hardst getroffen assets. Maar terwijl de wereldwijde aandelenmarkten in de loop van het jaar opveerden, bleven de vastgoedaandelen tot nu toe kwakkelen. Met name winkel- en horecavastgoed waren belangrijke achterblijvers. De koersen hadden te lijden van de verwachting dat verhuurders die moeite hadden om huren te innen, dividenden zouden moeten verlagen of opschorten.

De werkelijkheid is op dit moment echter rooskleuriger dan zes maanden geleden. Het is waar dat winkel- en horecavastgoed hard zijn getroffen door de pandemie. De huurincasso's in de sectoren die nu onder vuur liggen zijn nog steeds zwak, maar laten wel verbetering zien (zie afbeelding 1). Dat komt doordat winkels en hotels weer open mogen. Ook de andere sectoren met langlopende huurcontracten, zoals industrie- en kantoorvastgoed, gaven blijk van een opmerkelijke veerkracht. Veel vastgoedbedrijven hebben huurcontracten met lange looptijden. Deze fungeren als buffer en dempen de uitschieters in economische cycli. Daarnaast zorgen lange huurcontracten voor beter inzicht in de manier waarop winstprognoses tot stand komen.

Afbeelding 1 - Herstel van huurinkomsten

% van de prepandemische huurinning (VS)

Herstel van huurinkomsten

Bron: FTSE, NAREIT. Per 30 september 2020.

Beleggingskans

De wereldwijde lage rentes hebben ertoe geleid dat beleggers nog maar weinig goede mogelijkheden hebben om redelijke rendementen te genereren. Omdat de grote centrale banken in de nabije toekomst willen vasthouden aan hun accommoderend monetair beleid, ligt het in de lijn der verwachting dat de rentes nog lange tijd laag blijven. Daardoor zijn beleggers voorlopig nog niet klaar met hun moeizame zoektocht naar rendement. Tegen deze achtergrond kan wereldwijd vastgoed zowel waarde als inkomsten bieden.

Op dit moment lijken wereldwijde vastgoedaandelen goedkoop: veel beursgenoteerde vastgoedbedrijven worden onder hun intrinsieke waarde verhandeld (zie afbeelding 2). Ook hun dividendgroei lijkt aantrekkelijk: de dividendyield van de FTSE NAREIT Global Index bedroeg 4,62%¹, en die van de TRET 4,73%². Deze yields zijn relatief hoog in vergelijking met de rendementen van andere instrumenten, zoals Amerikaanse staatsobligaties en aandelen uit ontwikkelde markten. Weliswaar hebben enkele REIT's hun dividenden verlaagd, maar dat is eerder uitzondering dan regel. Dat betekent dat we REIT's nog steeds als een betrouwbare en aantrekkelijke inkomstenbron zien.

Afbeelding 2 - Vastgoedbedrijven worden verhandeld tegen aanzienlijke kortingen ten opzichte van hun intrinsieke waarde.

Vastgoedbedrijven worden verhandeld tegen aanzienlijke kortingen ten opzichte van hun intrinsieke waarde.

Bron: Refinitiv Datastream, UBS-schattingen, per september 2020.

Diversificatie is cruciaal

Historisch gezien heeft vastgoed een lage correlatie met de traditionele obligatie- en aandelenmarkten. Beleggen in vastgoed-ETFs zoals VanEck Global Real Estate UCITS ETF kan beleggers helpen te diversifiëren, zonder dat ze daadwerkelijk vastgoed hoeven te kopen. Beleggers verkrijgen daarmee blootstelling aan veel verschillende landen, sectoren en vastgoedtypen. Dit diversificatieniveau kan niet eenvoudig worden gerepliceerd via bezit van echt vastgoed.

Belangrijke punten

Na de plotselinge en heftige daling in maart lieten de aandelenmarkten een opmerkelijk herstel zien. Dit herstel was echter niet uniform.
Ook de wereldwijde vastgoedaandelen, zoals vertegenwoordigd door bijvoorbeeld de FTSE NAREIT Global Index, werden hard getroffen, maar hun herstel bleef achter bij dat van de wereldwijde aandelenmarkten.
Beleggers blijven huiverig voor vastgoedbedrijven die voor hun opbrengsten afhankelijk zijn van economische activiteiten zoals detailhandel. Door de beperkende lockdowns behoort de detailhandel tot een van de hardst getroffen sectoren.
Wereldwijde vastgoedbedrijven vormen echter een zeer diverse sector en omvatten niet alleen winkel- en horecavastgoed, maar ook subsectoren als gezondheidszorg-, zelfopslag- en datacentra. Veel van deze bedrijven konden zich goed staande houden tussen alle dalingen. Deze subsectoren binnen het vastgoed bieden daarom beleggingskansen.
We verwachten dat het gebruik van kantoor- en industrieel vastgoed zal terugkeren naar de niveaus van voor de coronacrisis, waardoor ook deze vastgoedsectoren zullen herstellen.
De marktdeelnemers verwachten dat wanneer de wereldeconomie uit deze crisis opkrabbelt, de rentes en de economische groei laag blijven. Daarom kan het nu de juiste tijd zijn om uw portefeuille te herschikken en een deel van uw vermogen te beleggen in beursgenoteerd wereldwijd vastgoed.
De VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) is een UCITS-conforme ETF die belegt in een portefeuille van internationale vastgoedeffecten met het doel beleggingsrendementen te bieden die de rendementen van de GPR (Global Property Research) Global 100 Index nauwgezet volgen.

¹Bron: FTSE Russell. Gegevens per 30 oktober 2020.

²Bron: VanEck. Gegevens per 30 september 2020. De 12-maandsyield is de yield die een belegger zou hebben ontvangen wanneer deze het fonds in de afgelopen 12 maanden zou hebben aangehouden, uitgaande van de meest recente IW. De 12-maandsyield wordt berekend door alle inkomsten die in de afgelopen 12 maanden zijn uitgekeerd, bij elkaar op te tellen en te delen door de som van de meest recente IW en de kapitaalwinsten die in de afgelopen 12 maanden eventueel zijn uitgekeerd. Het uitgekeerde dividend kan afwijken van de dividendyield van de index vanwege toename of afname van het fonds. Een deel van het dividend kan worden herbelegd. Het dividend wordt dan in de koers verwerkt en niet uitgekeerd.

Belangrijke kennisgeving

Uitsluitend voor informatie- en advertentiedoeleinden.

Deze bijdrage is afkomstig van VanEck Investments Ltd, een UCITS-beheermaatschappij onder Iers recht en onder toezicht van de Central Bank of Ireland, en van VanEck Asset Management B.V., een UCITS-beheermaatschappij onder Nederlands recht en onder toezicht van de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten. Deze bijdrage is uitsluitend bedoeld om beleggers te voorzien van algemene en voorlopige informatie en mag niet worden opgevat als beleggings-, juridisch of fiscaal advies. VanEck Investments Ltd en VanEck Asset Management B.V. en de aan hen verbonden en gelieerde bedrijven (samen 'VanEck') wijzen elke aansprakelijkheid van de hand met betrekking tot beslissingen die de belegger op basis van deze bijdrage neemt ten aanzien van het kopen, verkopen of aanhouden van beleggingen. De visies en meningen die hier worden gepubliceerd, zijn die van de auteur(s) en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van VanEck. De meningen zijn actueel op het moment van publicatie en kunnen worden aangepast op basis van veranderende marktomstandigheden. Bepaalde verklaringen in deze bijdrage kunnen ramingen, voorspellingen en andere op de toekomst gerichte verklaringen zijn die niet overeenkomen met de werkelijkheid. Wij achten de informatie die afkomstig is van derden, betrouwbaar. Deze informatie is echter niet onafhankelijk gecontroleerd. De nauwkeurigheid en volledigheid ervan kunnen daarom niet worden gegarandeerd. Alle indices die worden vermeld, zijn maatstaven voor het vergelijken van algemene marktsectoren en rendementen. Het is niet mogelijk om rechtstreeks in een index te beleggen.

VanEck Asset Management B.V., de beheermaatschappij van VanEck Global Real Estate UCITS ETF (de 'ETF'), een subfonds van VanEck ETFs N.V., is een UCITS-beheermaatschappij onder Nederlands recht en is geregistreerd bij de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). De ETF is geregistreerd bij de AFM en volgt een aandelenindex. De waarde van de ETF-assets kan fluctueren. Dit is grotendeels het gevolg van de gehanteerde beleggingsstrategie. Als de waarde van een onderliggende index daalt, daalt ook de waarde van de ETF.

Beleggers moeten het prospectus en de essentiële beleggersinformatie raadplegen voordat ze in een fonds gaan beleggen. Deze documenten zijn kosteloos in het Engels verkrijgbaar via www.vaneck.com, bij de beheermaatschappij of bij de kantoren van de lokale informatieverstrekkers. De essentiële beleggersinformatie is in voorkomende gevallen ook verkrijgbaar in enkele andere talen. De contactgegevens kunt u vinden op deze website.

De VanEck Global Real Estate UCITS ETF wordt op geen enkele andere manier door Solactive AG en Global Property Research B.V. gesponsord, aangeprezen, verkocht of ondersteund. Solactive AG en Global Property Research B.V. bieden evenmin een expliciete of impliciete garantie of verzekering wat betreft de resultaten bij gebruik van de index en/of het handelsmerk van de index of de indexkoers op enig moment of in enig ander opzicht. De index wordt berekend en gepubliceerd door Solactive AG. Solactive AG doet haar uiterste best om ervoor te zorgen dat de index correct wordt berekend. Ongeacht de verplichtingen jegens VanEck Global Real Estate UCITS ETF heeft Solactive AG geen enkele verplichting om derden, inclusief, maar niet beperkt tot, beleggers en/of financiële tussenpersonen van VanEck Global Real Estate UCITS ETF, te wijzen op fouten in de index.

Noch de publicatie van de index door Solactive AG, noch de licentiëring van de index of het handelsmerk van de index voor gebruik in verband met VanEck Global Real Estate UCITS ETF vormen een aanbeveling van Solactive AG om kapitaal te beleggen in VanEck Global Real Estate UCITS ETF. Evenmin betekenen publicatie en licentiëring dat Solactive AG op enigerlei wijze garantie geeft met betrekking tot beleggingen in VanEck Global Real Estate UCITS ETF of daar een opvatting over heeft.

De vermelde rendementen zijn rendementen uit het verleden. De huidige rendementen kunnen beter of slechter zijn dan de getoonde gemiddelde jaarrendementen. Resultaten over een bepaalde periode hebben betrekking op resultaten over een periode van 12 maanden tot het meest recente kwartaaleinde van elk van de laatste 5 jaren, indien beschikbaar. Zo heeft het 1e jaar betrekking op de meest recente periode van 12 maanden en het 2e jaar op de periode van 12 maanden ervoor, enzovoort.

De in Nederland geregistreerde ETFs gebruiken een brutoherbeleggingsindex, in tegenstelling tot veel andere ETFs en beleggingsfondsen die een nettoherbeleggingsindex gebruiken. De vergelijking met een bruto herbeleggingsindex is de zuiverste vorm, omdat er vanuit gegaan wordt dat Nederlandse beleggers de ingehouden dividendbelasting kunnen terugvorderen. Houd er rekening mee dat de prestaties inclusief bruto rendementsuitkeringen zijn, omdat Nederlandse beleggers 15% van de ingehouden belasting terugkrijgen. Andere typen beleggers en beleggers uit andere rechtsgebieden kunnen mogelijk niet dezelfde rendementen behalen vanwege hun belastingstatus en lokale belastingregels.

Alle rendementsgegevens hebben betrekking op het verleden en bieden geen garantie voor toekomstige resultaten. Beleggen brengt risico's met zich mee, waaronder mogelijk verlies van de hoofdsom. Lees het prospectus en de EBI door voordat u in een fonds gaat beleggen.

Niets in dit materiaal mag in welke vorm dan ook worden verveelvoudigd en er mag ook niet naar worden verwezen in andere publicaties zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van VanEck.

Belangrijke kennisgeving

Uitsluitend voor informatie- en advertentiedoeleinden.

Deze informatie is afkomstig van VanEck (Europe) GmbH. VanEck (Europe) GmbH is aangesteld als distributeur van VanEck-producten in Europa door VanEck Asset Management B.V., een beheermaatschappij onder Nederlands recht en geregistreerd bij de Nederlandse Autoriteit Financiële Markten (AFM). VanEck (Europe) GmbH, met als vestigingsadres Kreuznacher Str. 30, 60486 Frankfurt, Duitsland, is een financiële dienstverlener die onder toezicht staat van BaFin, de Duitse toezichthouder voor de financiële markten. De informatie is uitsluitend bedoeld om beleggers te voorzien van algemene en voorlopige informatie en mag niet worden opgevat als beleggings-, juridisch of fiscaal advies. VanEck (Europe) GmbH en de aan VanEck (Europe) GmbH verbonden en gelieerde bedrijven (samen "VanEck") wijzen elke aansprakelijkheid van de hand met betrekking tot beslissingen die de belegger op basis van deze informatie neemt ten aanzien van het kopen, verkopen of aanhouden van beleggingen. De visies en meningen die hier worden gegeven, zijn die van de auteur(s) en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van VanEck. De meningen zijn actueel op de datum van publicatie en kunnen worden aangepast op basis van veranderende marktomstandigheden. Bepaalde verklaringen in deze bijdrage kunnen ramingen, voorspellingen en andere op de toekomst gerichte verklaringen zijn die niet overeenkomen met de werkelijkheid. Wij achten de informatie die afkomstig is van derden, betrouwbaar. Deze informatie is echter niet onafhankelijk gecontroleerd. De nauwkeurigheid en volledigheid ervan kunnen daarom niet worden gegarandeerd. Alle indices die worden vermeld, zijn maatstaven voor het vergelijken van algemene marktsectoren en rendementen. Het is niet mogelijk om rechtstreeks in een index te beleggen.

Niets in dit materiaal mag in welke vorm dan ook worden verveelvoudigd en er mag ook niet naar worden verwezen in andere publicaties zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van VanEck.