Comunicazione di marketing

15 anni di immobili quotati: il caso dei REIT in un'allocazione immobiliare diversificata

21 aprile 2026

Una pietra miliare che merita di essere esaminata

Nel mese di aprile 2026, il VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) festeggia i 15 anni dalla sua introduzione. Durante questo periodo, il GPR Global 100 Index ha superato la crisi del debito sovrano europeo, la pandemia di COVID-19 e un periodo di stretta monetaria di oltre 300 punti base. A livello mondiale, il settore immobiliare quotato in borsa ha raggiunto una capitalizzazione di mercato di oltre 2,5 migliaia di miliardi di dollari USA in più di 40 Paesi, con il Global Property Research General Index che ha conseguito un rendimento totale annuo composto decennale del 4,0% in dollari statunitensi.

Anno	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Performance a 12 mesi (%)	32.06	1.12	32.26	14.96	-0.11	-3.79	0.23	22.58	-14.72	39.21	-21.13	9.05	9.44	-0.19

Fonte: VanEck, Morningstar. Il grafico riporta la performance cumulativa in % in termini di NAV in Euro.

Esistono ormai prove sufficienti, provenienti dai risultati ottenuti dal TRET, dalla ricerca istituzionale e dalle pratiche dei maggiori investitori immobiliari a livello mondiale, per valutare il ruolo che gli immobili quotati rivestono all'interno di un portafoglio diversificato. Questo articolo analizza i vantaggi strutturali dei REIT come complemento agli investimenti immobiliari privati ed esamina le prospettive per questa classe di asset.

Settore immobiliare privato e quotato: ruoli complementari

Gli strumenti non quotati offrono la piena titolarità e una volatilità attenuata dalla valutazione; gli strumenti quotati offrono liquidità giornaliera, trasparenza e un ribilanciamento efficiente. I vantaggi pratici dei REIT – nessun Cash Drag, nessun lock-up, la possibilità di orientare in modo tattico l'esposizione settoriale o geografica è ben nota agli investitori istituzionali. Norges Bank Investment Management gestisce una ripartizione approssimativa 50:50 tra immobiliare privato e quotato¹, mentre istituzioni olandesi come Bouwinvest e MN utilizzano i REIT come strumenti per la gestione del portafoglio di progetti in fase di completamento². Gli immobili quotati in borsa offrono inoltre un'esposizione a segmenti difficilmente accessibili tramite strumenti privati. L'indice ODCE ha un'esposizione pari a circa il 90% nei settori industriale, residenziale, degli uffici e del settore retail³, mentre il settore immobiliare quotato in borsa presenta circa il 60% di esposizione esterna a tali categorie.

Immobiliare quotato a confronto con privato – Uno sguardo alla diversificazione

Immobiliare privato, %
(ODCE)

REIT, %
(FTSE Nareit All Equity)

Fonte: Valore di mercato di chiusura del fondo azionario core diversificato a capitale variabile NCREIF al primo trimestre, secondo i dati NCREIF; indice FTSE Nareit All Equity; capitalizzazione di mercato al 31 marzo 2025, secondo i dati Factset. I rendimenti passati non sono indicativi dei risultati futuri.

Evidenza della performance e correlazione

Uno studio di benchmarking condotto da CEM su oltre 200 fondi pensione statunitensi (1998–2022) ha rilevato che i REIT hanno sovraperformato i fondi immobiliari privati a gestione attiva di oltre 2 punti percentuali all'anno in termini di rendimento totale netto^4,5. Questi dati riflettono un periodo storico specifico e le condizioni del mercato statunitense che potrebbero non essere replicate altrove. La scelta tra titoli quotati e strumenti non quotati comporta un compromesso che ogni gestore deve valutare in base ai propri vincoli di portafoglio.

Rendimento totale annuo nel settore immobiliare, 1998-2022, %
(Rendimento totale medio annuo al netto delle commissioni)

Fonte: CEM Benchmarking 2024. Rendimenti corretti per i ritardi nella rendicontazione. Copre più di 200 piani pensionistici statunitensi, 1996–2022. I rendimenti storici non sono indicativi dei risultati futuri.

I REIT presentano una volatilità a breve termine più elevata rispetto ai veicoli privati basati sulla valutazione. Su periodi di detenzione più lunghi, tuttavia, la correlazione tende a ridursi: da circa il 20% su un orizzonte temporale di un anno a oltre il 50% su un periodo di cinque anni⁶. Entrambe le classi di asset detengono la stessa proprietà sottostante; la differenza sta nella velocità di adeguamento dei prezzi, non nell'esposizione ai fondamentali.

Correlazione tra i rendimenti immobiliari quotati e privati negli Stati Uniti

(Rendimenti trimestrali)

Fonte: GPR, MSCI, calcoli di VanEck. Le società immobiliari quotate in borsa sono rappresentate dall'indice NAREIT, quelle non quotate dall'indice NCREIF Property. 1978–2025. Le correlazioni storiche potrebbero non persistere in futuro.

I REIT in un contesto multi-asset

La tabella sottostante riporta la classifica dei rendimenti annuali delle principali classi di asset statunitensi dal 2009 al 2024. I REIT si sono collocati tra i primi tre in sette di questi sedici anni e hanno generato rendimenti positivi in tredici. Negli anni in cui i mercati azionari hanno registrato le perdite più consistenti (2018, 2022), i REIT hanno subito perdite simili o inferiori rispetto all'indice azionario generale, ottenendo al contempo risultati migliori nelle successive fasi di ripresa, a conferma del loro valore di diversificazione all'interno di un portafoglio multi-asset.

Rendimenti annuali delle asset class (2009-2024)

Fonte: Morningstar, dati al 3/31/2026. Le performance passate non sono indicative dei risultati futuri. Non è da intendersi come una raccomandazione all'acquisto o alla vendita di titoli o asset digitali qui citati, né come un invito all'azione. I pareri espressi hanno solo scopo illustrativo, sono soggetti a modifiche senza preavviso, non costituiscono una consulenza o una raccomandazione in materia di investimenti e riflettono il punto di vista dell'autore o degli autori e non necessariamente quello di VanEck o dei suoi altri dipendenti. Leggere le informazioni importanti e le descrizioni degli indici al termine della presentazione. Gli investimenti in attività digitali sono soggetti a rischi significativi e non sono adatti a tutti gli investitori. Il valore degli asset digitali è altamente volatile ed è possibile la perdita dell'intero capitale investito.

Prospettive: un ambiente in fase di normalizzazione

I tassi di occupazione nella maggior parte dei sottosettori REIT sono risaliti verso i livelli pre-pandemici⁷, con la notevole eccezione degli uffici – un segmento che ora rappresenta una quota relativamente piccola sia dell'universo quotato che del portafoglio di TRET. I coefficienti di leva finanziaria sono ben al di sotto dei livelli osservati durante la crisi finanziaria del 2008-2009⁸. La BCE ha tagliato i tassi sui depositi dal 4,00% al 2,00% a partire dal mese di giugno 2024 e la Banca d'Inghilterra ha avviato il ciclo di allentamento⁹. Le prospettive di mercato 2026 dell'EPRA caratterizzano il periodo successivo come "anno di normalizzazione" per il settore immobiliare europeo quotato, con un'inflazione che si riavvicinerà ai target della banca centrale¹¹. Le società immobiliari europee quotate in borsa entrano nel 2026 con bilanci solidi: L'85% del debito a tasso fisso, un rapporto debito/capitale proprio stabile a 1,0x e una copertura degli interessi sull'EBITDA pari a 5,3x¹². Nel corso del 2025, il settore ha registrato un record quadriennale di raccolta di capitali pari a 28 miliardi di EUR¹³.

Gli immobili quotati in borsa in Europa vengono scambiati con uno sconto medio rispetto al NAV pari a circa il 27%¹⁴, un livello storicamente associato a rendimenti futuri superiori alla media; secondo le proiezioni del modello EPRA, i rendimenti annuali per l'Eurozona dovrebbero attestarsi tra il 7% e il 10% nell'arco di cinque anni¹⁵. Più del 70% dei piani pensionistici statunitensi per patrimonio incorporano ora i REIT nelle loro strategie immobiliari¹⁶.

Queste proiezioni comportano rischi significativi, tra cui l'instabilità geopolitica e l'incertezza delle politiche commerciali¹⁷. Un'inflazione più elevata del previsto potrebbe comportare un inasprimento delle condizioni monetarie. Gli investitori devono adottare un approccio prudente nei confronti delle stime future.

TRET: 15 anni di esposizione al settore immobiliare quotato globale

Il VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) replica il valore del GPR Global 100 Index, che include le 100 società immobiliari quotate più grandi e liquide a livello mondiale. L'attenzione rivolta ai titoli a grande capitalizzazione è intenzionale: I REIT più grandi tendono ad essere meglio capitalizzati, con un maggiore accesso a finanziamenti a lungo termine a tasso fisso. L'indice applica uno screening ESG attraverso il Punteggio di divulgazione pubblica di GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Il Fondo non ha come obiettivo l'investimento sostenibile. Il TRET utilizza una replica fisica completa, non si impegna in prestito titoli e ha un TER pari allo 0,25%.

Dalla sua introduzione nel mese di aprile 2011, il TRET ha fornito agli investitori un rendimento annualizzato del 7,02%[DP2.1][DP2.2][RH2.3] (in base al NAV, EUR)¹⁰. I rendimenti passati non costituiscono un indicatore affidabile dei risultati futuri.

TRET – Dati salienti

Indice	GPR Global 100 Index (GPR100GI)
Data di lancio	14 aprile 2011
TER	0.25%
AuM	416,3 milioni di Euro al 20 aprile 2026
Posizioni	100 REIT globali
Ripartizione regionale	40 America del Nord, 30 EMEA, 30 Asia-Pacifico
Replica	Completamente fisico (nessun prestito titoli)
Reddito	Distribuzioni trimestrali
ISIN	NL0009690239

Il caso, 15 anni dopo

Quindici anni di dati in tempo reale confermano la validità dell'analisi strutturale: gli immobili quotati in borsa hanno generato rendimenti paragonabili a quelli degli strumenti privati, consentono di accedere a segmenti in crescita che i benchmark privati sottovalutano e offrono la liquidità necessaria per una gestione attiva del portafoglio. Grazie a un contesto macroeconomico in fase di normalizzazione, a fondamentali in miglioramento e a valutazioni interessanti, questa classe di attività inizia il 2026 su basi positive. Per gli investitori istituzionali, TRET offre uno strumento a basso costo e diversificato a livello globale, con un track record di 15 anni. Gli investitori sono invitati a consultare il prospetto del fondo e i documenti contenenti le informazioni chiave prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.

Principali fattori di rischio

Rischio di cambio su valuta estera: Poiché il fondo investe in attività denominate in valute diverse dalla valuta di base (EUR), i movimenti valutari possono influire negativamente sul valore dell'investimento. Rischio del mercato azionario: Il valore dei titoli azionari può fluttuare in risposta alle attività delle singole società e alle condizioni generali del mercato e dell'economia. Rischio di concentrazione industriale o settoriale: Gli investimenti del fondo sono concentrati nel settore immobiliare, rendendolo più suscettibile agli sviluppi negativi di tale settore. Rischio di tasso d'interesse: Le variazioni dei tassi di interesse possono influire negativamente sul valore dei titoli immobiliari. Consultare il documento contenente le informazioni chiave e il Prospetto per altre informazioni importanti prima di investire.

¹ Norges Bank Investment Management, report annuale 2024. Top1000funds.com, "NBIM transparently explains half year results", agosto 2024. Portafoglio immobiliare suddiviso all'incirca 50:50 tra immobiliare non quotato e quotato.

² Nareit, "Dutch Pension Portfolios Make Strategic, Long-Term Allocations to REITs", luglio 2025. Nareit, "Institutional Investors Leverage REITs for Diversification and Growth", dicembre 2025.

³ NCREIF, Valore di mercato di chiusura dell'indice ODCE. FTSE Nareit All Equity Index, capitalizzazione di mercato al 31 marzo 2025 secondo Factset.

⁴ CEM Benchmarking Inc., "Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998–2022", commissionato da Nareit, dicembre 2024.

⁵ CEM Benchmarking 2024, op. cit. I REIT hanno registrato un rendimento netto annuo medio del 9,74%, contro il 7,66% del settore immobiliare privato. Rendimenti corretti per i ritardi di rendicontazione.

⁶ Global Property Research (GPR), MSCI. Indice NAREIT a confronto con l'indice NCREIF Property, rendimenti trimestrali 1978-2025.

⁷ Nareit T-Tracker, istantanea finanziaria trimestrale del settore REIT. Tassi di occupazione al terzo trimestre del 2025.

⁸ Nareit T-Tracker. Rapporto debito/attivi contabile e debito/attivo di mercato dei REIT azionari statunitensi al terzo trimestre del 2025.

⁹ Bloomberg. Taglio dei tassi sui depositi della BCE dal 4,00% al 2,50% (giugno 2024 - marzo 2026); taglio dei tassi ufficiale della BoE dal 5,25% al 4,50% (agosto 2024 - febbraio 2025).

¹⁰ VanEck. Performance del fondo al 31 dicembre 2025. I rendimenti passati non costituiscono un indicatore affidabile dei risultati futuri.

¹¹ EPRA, "2026 Market Outlook: The Year of Normalisation in European Listed Real Estate", dicembre 2025.

¹² EPRA, "A Decade of Change: European Listed Real Estate Sector Report 2015–2025", 2026. EPRA Research, report annuali, Bloomberg.

¹³ EPRA Monthly LTV Monitor, dicembre 2025.

¹⁴ Bollettino mensile NAV EPRA, novembre 2025.

¹⁵ EPRA, "Un decennio di cambiamenti", op. cit. Modellazione delle serie temporali: Rendimenti annuali previsti a 5 anni per il settore immobiliare quotato dell'Eurozona: 4,0% (ribasso), 7,8% (principale), 11,7% (rialzo).

¹⁶ Nareit, "2026 REIT Outlook: Trends and Strategies", dicembre 2025. Nareit, "Optimising Global REIT Returns: Key Trends and Insights for 2026", dicembre 2025.

¹⁷ PwC and Urban Land Institute, "Emerging Trends in Real Estate: Europe 2026", novembre 2025.

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Fonte: VanEck.

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