Ekstremalne poziomy czynszów pokazują zdolność inwestowania w nieruchomości w celu śledzenia inflacji

W Bostonie, stolicy amerykańskiego stanu Massachusetts, rynek wynajmu jest brutalny. Przyszli najemcy zaciekle konkurują o mieszkania i biorą udział w wojnach przetargowych, aby zapewnić sobie dach nad głową.

To samo dotyczy innych miast w północno-wschodniej części Stanów Zjednoczonych oraz w innych częściach świata takich jak Wielka Brytania. W tym przypadku konkurencja wśród najemców jest tak duża, że ​​według danych opublikowanych niedawno przez BBC, brytyjskiego nadawcę państwowego, wpływa 20 próśb osób chętnych obejrzeć każdą dostępną nieruchomości.

Podczas gdy czynniki lokalne, takie jak niedobór mieszkań, zmieniają dynamikę w każdym obszarze, ogólnie rzecz biorąc, czynsze rosną mniej więcej zgodnie z inflacją w wielu krajach rozwiniętych na całym świecie. W rzeczywistości podczas niedawnego wybuchu szybko rosnącej od 2022 r. inflacji, czynsze za szereg rodzajów nieruchomości odegrały kluczową rolę w składowych inflacyjnych.

To ilustruje ogólną atrakcyjność nieruchomości jako inwestycji w takich czasach. Nieruchomości komercyjne również cieszą się opinią dobrego zabezpieczenia przed inflacją. Dzieje się tak często dlatego, że umowy najmu aktywów, takich jak magazyny lub sklepy, mogą być bezpośrednio powiązane z miarą inflacji, np. inflacją cen konsumpcyjnych, lub obejmować opcję podwyższenia czynszu w przypadku klauzuli o zerwaniu.

Od USA po Wielką Brytanię i Niemcy

Wracając do rynku mieszkaniowego, jak radził on sobie z inflacją w czasie? To zależy od kraju, ale ogólnie rzecz biorąc, czynsze wzrosły wraz ze wzrostem inflacji, chociaż czasami z opóźnieniem.

Stany Zjednoczone są drugim co do wielkości rynkiem nieruchomości na świecie pod względem wartości (największym są Chiny). Patrząc ponad 10 lat wstecz, czynsze za lokale mieszkalne ściśle odwzorowują inflację w USA, jak pokazuje poniższy wykres. Według Zillow, amerykańskiej giełdy nieruchomości, w 2022 r. średnioroczna stopa inflacji czynszów wzrosła do około 16%. Jednak ostatnio tempo podwyżek czynszów spadło, ponieważ podwyżki stóp procentowych określane przez Rezerwę Federalną zaczęły tłumić inflację.

Inne kraje, w których inflacja ostatnio szaleje, mają podobne doświadczenia. Spójrzmy na Wielką Brytanię: według Krajowego Urzędu Statystycznego latem 2023 r. w całym kraju podwyżki czynszów wyniosły średnio około 6%. Było to mniej więcej zgodne z ówczesną inflacją, chociaż pod koniec 2022 r. brytyjski wskaźnik cen towarów i usług konsumenckich na krótko osiągnął najwyższy poziom ponad 10%.

Jednak dla równowagi należy wspomnieć także o Niemczech, gdzie przepisy ograniczają kwotę, o jaką wynajmujący mogą podnieść czynsze. To wyraźnie ograniczyło podwyżki czynszów do około 2% rocznie, mimo że ceny konsumpcyjne rosły w tempie bliskim 12% w szczytowym momencie pod koniec 2022 roku (patrz wykres).

100 najlepszych spółek z branży nieruchomości i zysk na poziomie 4%.

Oczywiste jest, że zdolność nieruchomości do śledzenia inflacji – czyli oferowania zabezpieczenia – różni się w zależności od kraju. Rzeczywiście, tak jak są gorące miejsca, takie jak Boston czy Wielka Brytania, gdzie najemcy zaciekle konkurują o domy, tak też w krajach takich jak Niemcy czynsze są starannie kontrolowane.

Dlatego fundusz EFT Globalne Nieruchomości VanEck UCITS jest zdywersyfikowany pod względem rynków i akcji z całego świata. Pojedyncza transakcja obejmuje zakup portfela 100 najlepszych walorów nieruchomości. I chociaż ponad 65% portfela jest inwestowane w Stanach Zjednoczonych, tylko nieco ponad 2% jest inwestowane na mniejszym rynku nieruchomości w Niemczech. Inwestowanie w ten fundusz ETF wiąże się również z ryzykiem, w tym utratą kapitału.

Dla inwestorów inną atrakcyjną cechą jest to, że podobnie jak same nieruchomości, ETF wypłaca wysoki dochód, który powinien być w pewnym stopniu odporny na inflację – w rzeczywistości obecnie wypłaca stopę dywidendy przekraczającą 4%¹.