15 lat w branży notowanych nieruchomości: Argumenty przemawiające za inwestycjami w fundusze typu REIT w ramach zdywersyfikowanego portfela nieruchomości

Ważny kamień milowy

W kwietniu 2026 r. fundusz VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) obchodzi 15-lecie powstania. W tym okresie indeks GPR Global 100 poradził sobie z europejskim kryzysem zadłużeniowym, pandemią COVID-19 i cyklem podwyżek stóp procentowych o ponad 300 punktów bazowych. W skali globalnej nieruchomości notowane na giełdzie osiągnęły kapitalizację rynkową ponad 2,5 biliona USD w ponad 40 krajach, a indeks Global Property Research General Index odnotował 10-letnią złożoną roczną stopę zwrotu wynoszącą 4,0% w USD.

Źródło: VanEck, Morningstar. Wykres przedstawia skumulowane wyniki w % w odniesieniu do NAV wyrażonego w EUR.

Istnieją obecnie wystarczające dowody – na podstawie dotychczasowych wyników TRET, badań instytucjonalnych i praktyk największych światowych inwestorów instytucjonalnych – aby ocenić rolę, jaką nieruchomości notowane na giełdzie odgrywają w zdywersyfikowanym portfelu. Niniejszy artykuł analizuje strukturalne podstawy REIT-ów jako uzupełnienia prywatnych nieruchomości oraz omawia perspektywy rozwoju tej klasy aktywów.

Nieruchomości notowane i prywatne: Role uzupełniające

Prywatne instrumenty oferują bezpośrednią własność i zmienność łagodzoną przez wycenę; instrumenty giełdowe oferują codzienną płynność, przejrzystość i efektywne rebalansowanie. Praktyczne zalety REIT-ów – brak tzw. cash drag, brak okresu lock-upu, możliwość taktycznego dostosowania ekspozycji sektorowej lub geograficznej – są dobrze rozumiane przez instytucjonalnych inwestorów. Norges Bank Investment Management zarządza portfelem nieruchomości prywatnych i notowanych na giełdzie w proporcji około 50:50¹, podczas gdy holenderskie instytucje, takie jak Bouwinvest i MN, wykorzystują REIT-y jako mechanizmy uzupełniające portfel². Nieruchomości notowane na giełdzie zapewniają również ekspozycję na segmenty trudno dostępne za pośrednictwem prywatnych instrumentów. Indeks ODCE ma około 90% ekspozycji na nieruchomości przemysłowe, mieszkaniowe, biurowe i handlowe³, podczas gdy nieruchomości notowane na giełdzie mają około 60% ekspozycji w innych kategoriach.

Nieruchomości notowane na giełdzie a nieruchomości prywatne – spojrzenie na dywersyfikację

Nieruchomości prywatne, %
(ODCE)

REITs, %
(FTSE Nareit All Equity)

Źródło: NCREIF Open-end Diversified Core Equity, wartość rynkowa na koniec pierwszego kwartału według NCREIF; FTSE Nareit All Equity Index, kapitalizacja rynkowa akcji na dzień 31 marca 2025 r. według Factset. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie stanowią prognozy przyszłych wyników.

Dowody dotyczące wyników i korelacji

Badanie CEM Benchmarking obejmujące ponad 200 amerykańskich funduszy emerytalnych (1998–2022) wykazało, że REIT-y osiągały lepsze wyniki niż aktywnie zarządzane prywatne fundusze inwestujące w nieruchomości o ponad 2 punkty procentowe rocznie na podstawie całkowitej stopy zwrotu netto^4,5. Dane te odzwierciedlają konkretny okres historyczny i warunki rynkowe w USA, które mogą nie zostać powtórzone na innych rynkach. Wybór między instrumentami notowanymi a instrumentami prywatnymi wiąże się z kompromisem, który każdy zarządzający portfelem musi ocenić zgodnie z własnymi ograniczeniami portfela.

Roczny całkowity zwrot z nieruchomości, 1998–2022, %
(Średni roczny całkowity zwrot netto po opłatach)

Źródło: CEM Benchmarking 2024. Stopy zwrotu skorygowane o opóźnienia w sprawozdawczości. Obejmuje ponad 200 amerykańskich planów emerytalnych w latach 1996–2022. Wyniki historyczne nie są prognostykiem przyszłych wyników.

REIT-y wykazują wyższą krótkoterminową zmienność niż prywatne fundusze oparte na wycenie. Jednak przy dłuższych okresach posiadania korelacja rośnie: z około 20% w horyzoncie jednego roku do ponad 50% w ciągu pięciu lat⁶. Obie klasy aktywów posiadają ten sam rodzaj nieruchomości bazowych; różnica polega na szybkości przeszacowania, a nie na fundamentalnej ekspozycji.

Korelacja między stopami zwrotu z nieruchomości notowanych i prywatnych w USA

(Kwartalne zwroty z inwestycji)

Źródło: Obliczenia GPR, MSCI, VanEck. Nieruchomości notowane na giełdzie reprezentowane przez indeks NAREIT, nieruchomości nienotowane reprezentowane przez indeks NCREIF Property. 1978–2025. Historyczne korelacje mogą nie utrzymać się w przyszłości.

REIT-y w kontekście portfela wieloaktywowowego

Poniższa tabela klasyfikuje roczne zwroty z głównych klas aktywów w USA w latach 2009–2024. W siedmiu z tych szesnastu lat REIT-y plasowały się w pierwszej trójce, a w trzynastu osiągały dodatnie stopy zwrotu. W latach najgłębszych spadków na rynku akcji (2018, 2022) REIT-y odnotowały porównywalne lub mniejsze straty niż akcje szerokiego rynku, jednocześnie osiągając lepsze wyniki w późniejszych wzrostach – co podkreśla ich wartość dywersyfikacyjną w portfelu wieloaktywowowym.

Roczne stopy zwrotu z poszczególnych klas aktywów (2009–2024)

Źródło: Morningstar na 31 marca 2026 r. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie gwarantują przyszłych wyników. Nie stanowi rekomendacji do kupna lub sprzedaży jakichkolwiek papierów wartościowych lub aktywów cyfrowych, o których mowa w niniejszym dokumencie, ani wezwania do działania. Wyrażone poglądy służą wyłącznie celom ilustracyjnym, mogą ulec zmianie bez powiadomienia, nie stanowią porady inwestycyjnej ani rekomendacji inwestycyjnych i są poglądami autorów, a niekoniecznie VanEck lub jego innych pracowników. Proszę zapoznać się z ważnymi ujawnieniami i opisami indeksów na końcu niniejszej prezentacji. Inwestycje w aktywa cyfrowe podlegają znacznemu ryzyku i nie są odpowiednie dla wszystkich inwestorów. Wartość aktywów cyfrowych jest bardzo zmienna i mogą Państwo stracić cały zainwestowany kapitał.

Perspektywy: Normalizujące się środowisko

Wskaźniki obłożenia w większości podsektorów REIT powróciły do poziomów sprzed pandemii⁷, z godnym uwagi wyjątkiem biur – segmentu, który obecnie ma stosunkowo niewielki udział zarówno w notowanym uniwersum, jak i portfelu TRET. Wskaźniki dźwigni są znacznie poniżej poziomów obserwowanych podczas kryzysu finansowego z lat 2008-2009⁸. EBC obniżył stopę depozytową z 4,00% do 2,00% od czerwca 2024 r., a Bank Anglii rozpoczął swój cykl obniżek stóp⁹. Prognoza rynkowa EPRA na 2026 r. charakteryzuje nadchodzący okres jako „rok normalizacji” dla europejskich nieruchomości notowanych na giełdzie, z inflacją powracającą blisko celów banku centralnego¹¹. Europejskie spółki nieruchomościowe notowane na giełdzie wkraczają w 2026 r. z mocnymi bilansami: 85% zadłużenia o stałym oprocentowaniu, stabilny stosunek zadłużenia do kapitału własnego na poziomie 1,0× oraz pokrycie odsetek przez EBITDA na poziomie 5,3×¹². Sektor pozyskał najwyższą kwotę kapitału w ciągu czterech lat – 28 miliardów euro – w 2025 roku¹³.

Europejskie nieruchomości notowane na giełdach są wyceniane ze średnim dyskontem względem wartości aktywów netto (NAV) na poziomie około 27%¹⁴, co historycznie wiązało się z ponadprzeciętnymi przyszłymi zwrotami; według prognoz EPRA, roczne zwroty dla strefy euro na poziomie 7–10% w perspektywie pięciu lat¹⁵. Ponad 70% amerykańskich planów emerytalnych pod względem aktywów uwzględnia obecnie REIT-y w swoich strategiach dotyczących nieruchomości¹⁶.

Prognozy te wiążą się ze znacznym ryzykiem, w tym niestabilnością geopolityczną i niepewnością polityki handlowej¹⁷. Inflacja wyższa niż oczekiwano może doprowadzić do zaostrzenia warunków monetarnych. Inwestorzy powinni podchodzić do prognoz z odpowiednią ostrożnością.

TRET: 15 lat globalnej ekspozycji na nieruchomości notowane na giełdzie

Fundusz VanEck Global Real Estate UCITS ETF (TRET) śledzi indeks GPR Global 100, obejmujący 100 największych i najbardziej płynnych spółek z sektora nieruchomości notowanych na giełdzie na całym świecie. Skupienie się na spółkach o dużej kapitalizacji jest celowe: Większe REIT-y są zazwyczaj lepiej skapitalizowane i mają większy dostęp do długoterminowego finansowania o stałym oprocentowaniu. Indeks stosuje screening ESG za pomocą wyniku ujawnienia informacji publicznych GRESB. Celem inwestycyjnym funduszu nie jest zrównoważone inwestowanie. TRET wykorzystuje pełną replikację fizyczną, nie angażuje się w pożyczki papierów wartościowych i ma współczynnik TER na poziomie 0,25%.

Od momentu powstania w kwietniu 2011 roku, TRET osiągnął roczną stopę zwrotu w wysokości 7,02%[DP2.1][DP2.2][RH2.3] (podstawa NAV, EUR)¹⁰. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie są wiarygodnym wskaźnikiem przyszłych wartości.

TRET – Najważniejsze informacje

Teza po 15 latach

Piętnaście lat danych rzeczywistych potwierdza strukturalną tezę: nieruchomości notowane na giełdzie przyniosły zwroty porównywalne z prywatnymi instrumentami, zapewniają dostęp do segmentów wzrostu, które mają mniejszy udział w prywatnych benchmarkach, i oferują płynność potrzebną do aktywnego zarządzania portfelem. Przy normalizujących się warunkach makroekonomicznych, poprawiających się fundamentach i atrakcyjnych wycenach, klasa aktywów wkracza w 2026 r. w korzystnej pozycji. Dla inwestorów instytucjonalnych TRET zapewnia niskokosztowy, globalnie zdywersyfikowany instrument z 15-letnią historią. Inwestorzy powinni zapoznać się z prospektem funduszu i dokumentem zawierającym kluczowe informacje przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji inwestycyjnej.

Główne czynniki ryzyka

Ryzyko walutowe: Ponieważ fundusz inwestuje w aktywa denominowane w walutach innych niż waluta bazowa (EUR), zmiany kursów walut mogą mieć negatywny wpływ na wartość inwestycji. Ryzyko rynku akcji: Wartość kapitałowych papierów wartościowych może ulegać wahaniom w zależności od działalności poszczególnych spółek oraz ogólnych warunków rynkowych i gospodarczych. Ryzyko koncentracji branżowej lub sektorowej: Inwestycje funduszu są skoncentrowane w sektorze nieruchomości, co czyni go bardziej podatnym na niekorzystne zmiany w tym sektorze. Ryzyko stopy procentowej: zmiany stóp procentowych mogą mieć negatywny wpływ na wartość papierów wartościowych związanych z nieruchomościami. Przed dokonaniem inwestycji należy zapoznać się z KID i Prospektem w celu uzyskania innych ważnych informacji.