2024 : des signes de reprise pour les titres immobiliers ?

11 janvier 2024

Lorsque la Réserve fédérale américaine a signalé, en décembre 2023, qu’elle commencerait à réduire ses taux en 2024, elle a provoqué une hausse des actions et des obligations.

Parmi eux figuraient des titres immobiliers, non seulement des États-Unis mais du monde entier, qui se comportent généralement bien après la fin des cycles de resserrement des taux d’intérêt.

Le VanEck Global Real Estate UCITS ETF (l'« ETF ») est généralement considéré comme un bon indicateur des titres immobiliers publics. Après avoir atteint son plus bas niveau en 2023 à la fin du mois d’octobre, il s’est redressé de près de 20 % en fin d’année, alors que les spéculations sur une réduction des taux d’intérêt par les banques centrales se multipliaient. En fait, la performance historique de l’ETF l’a placé dans les premières positions de son groupe de pairs potentiels en termes de rendement sur un mois, ainsi que sur un, trois, cinq et dix ans.

	1M	1Y	3Y	5Y	10Y
VanEck Global Real Estate UCITS ETF	10.30%	12.88%	2.74%	3.92%	3.94%
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF USD (Dist)	9.98%	8.93%	1.14%	2.69%	4.08%
HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF	9.53%	10.01%	1.41%	2.96%	3.65%
SPDR^{® Dow} Jones Global Real Estate UCITS ETF	9.43%	10.35%	2.36%	2.88%	3.48%
Amundi Index Solutions - Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR (D)EUR	9.42%	9.73%	1.19%	2.83%
Lyxor FTSE Epra/Nareit Global Developed UCITS ETF D EUR Inc	9.41%	8.93%	0.66%	2.29%	3.25%
Credit Suisse Index Fund (IE) ETF ICAV - CSIF (IE) FTSE EPRA Nareit Developed Grn Bl UCITS ETF B USD	9.85%	6.29%	-0.57%
BNP Paribas Easy FTSE EPRA Nareit Global Developed Green CTB UCITS ETF EUR Capitalisation	8.90%	10.62%

Source : Morningstar Direct. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Données au 31 décembre 2023.

Malgré la performance historique, les risques associés doivent être pris en compte avant d’investir dans cet ETF.

Le président de la Fed, Jay Powell, a donné le ton aux marchés lorsqu’il a fait remarquer que le taux d’intérêt de référence américain était « probablement à son maximum ou proche de son maximum pour ce cycle de resserrement ». En dépit du ton plus optimiste qui transparaît dans le compte-rendu de la réunion de décembre de la Fed, publié début janvier, le décor semble planté pour une baisse, au moins légère, des taux d’emprunt. Les effets sur l'immobilier sont disproportionnés, car le modèle économique de ce secteur dépend davantage de l'endettement que celui d'autres secteurs.

Pour les titres immobiliers publics, et en particulier les fonds d’investissement immobiliers (REIT), cela a entraîné une bouffée de positivité bienvenue après deux années éprouvantes au cours desquelles les banques centrales ont poussé les taux d’intérêt à la hausse pour juguler l’inflation. Entre autres, la Banque centrale européenne et la Banque d’Angleterre devraient également réduire leurs taux à un moment donné en 2024¹.

Face à ces prévisions pour 2024, Nareit, l'association représentant les sociétés de placement immobilier (REIT) qui investissent aux États-Unis, a relevé les points suivants : « La Réserve fédérale étant arrivée à la fin de son cycle de resserrement, ou presque, les FPI sont bien placés pour réaliser des performances exceptionnelles en 2024."²

Historiquement, les REIT américaines ont dépassé les performances des actions dans leur ensemble et l’immobilier privé au cours des 12 mois qui ont suivi l’arrêt des hausses de taux de la Fed, selon l’analyse de Nareit des quatre derniers cycles de taux complets (voir le graphique). Cette évolution fait suite à la sous-performance des FPI pendant la période de relèvement des taux par la Fed.

Les REIT surperforment généralement après les cycles de resserrement de la Fed

Rendements totaux moyens pendant et après les cycles de resserrement de la Fed

Source : Conseil de la Réserve fédérale ; Nareit ; NCREIF ; FactSet. En date du deuxième trimestre 2023.
Remarque : Les performances des REIT publics, des fonds immobiliers privés et du marché boursier ont été mesurées respectivement par l’indice FTSE Nareit All Equity (FTSE Nareit), l’indice NCREIF Fund Index-Open End.
Diversified Core Equity (NFI-ODCE) et l’indice Standard & Poor’s 500 (S&P 500).

Mais il pourrait y avoir d’autres raisons d’être optimiste. Tout d'abord, un écart de valorisation s’est creusé entre l'immobilier public et l'immobilier privé ces deux dernières années. C’est ce que montrent les différences entre les taux de capitalisation de l’immobilier public et privé aux États-Unis, calculés en divisant le revenu net d’exploitation d’un bien immobilier par sa valeur de marché actuelle. Cet écart devrait se réduire en 2024, selon Nareit, en partie à cause de la baisse des évaluations de l'immobilier privé.

Deuxièmement, les sociétés qui détiennent des actions immobilières publiques ont des bilans solides. Contrairement aux cycles précédents, elles ont plutôt eu un faible effet de levier et un taux de couverture de la dette élevé, le revenu net d'exploitation permettant de mieux amortir les charges d'intérêt qu'au moment de la crise financière mondiale de 2008-2009.

Ratio des fonds propres par rapport au total des actifs

Source : S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker(R)

Ratio des charges d'intérêt par rapport au résultat d'exploitation net

Source : S&P Capital IQ Pro, Nareit T-Tracker(R)

Dans ce contexte, la situation des titres immobiliers au niveau mondial pourrait bien s’améliorer. Si l’optimisme débridé concernant les taux d’intérêt qui a caractérisé la fin de l’année 2023 s’est quelque peu estompé au début de l’année 2024, les banques centrales semblent toujours croire que les taux ont atteint leur maximum.

Et l’optimisme concernant les perspectives est loin de se limiter aux États-Unis. Par exemple, le Developers Research Benchmark de l’European Public Real Estate Association, qui suit les performances des actions des promoteurs immobiliers les plus liquides d’Europe, a augmenté de 16,8 % en novembre 2023 (données les plus récentes au moment de la rédaction du présent rapport).

Il est également vrai que les prix de l’immobilier résistent sur des marchés tels que le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l’Allemagne. Dirk Wohltorf, président de l'association immobilière allemande « Studie des Immobilienverbands Deutschland », s’attend à une reprise en 2024. « Les prix augmenteront lorsque les taux d’intérêt baisseront à nouveau, mais probablement pas avant le quatrième trimestre 2024 », déclare-t-il.

De l’autre côté de l’Atlantique, ce point de vue est partagé par Nareit dans ses perspectives : « À l’horizon 2024 et au-delà, il est clair que la surperformance potentielle du rendement total, les cours attractifs avec des valorisations convergentes et la solidité des bilans augmenteront probablement l’attrait des REIT et offriront aux investisseurs des opportunités d’investissement tactiques et stratégiques.

« Bien que 2022 et 2023 aient été des années difficiles pour les REIT, la reprise se profile. »³

¹ Source : FT, https://www.ft.com/content/862f14fd-da31-4e38-8404-e70904a8fd4b

² Source : Nareit, https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-market-outlook

³ Source : Nareit, https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-market-outlook

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